万科东莞万科金域蓝湾营销策略报告

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1、谨呈：东莞万科置业有限公司万科·金域蓝湾08年营销策略报告2008.06汇报思路08年目标产品及竞争分析客户定位传播策略销售策略附件01目标08年销售目标分解①推货分解推货时间推货量楼栋（备注）含7.27政府7月27-8月2日180套1、3、5栋公务员团一期推货分解购8月23日60套2栋9月13日60套4栋合计300套二期推货11月22日21-26栋合计376套08年发展商目标分解08年金域蓝湾推货总量676套②销售目标分解：整体消化率80%左右，总销售约540套目标销售目标分解成交金额销售分期9月30日前销售目标12月31日前销售面积预计销售额（按实收销售目

2、标（㎡）5000元/㎡计算）一期300---约2.7万约1.35亿二期------240套约2.4万约1.2亿合计540约5.1万约2.55亿一期只有3个月的消化时间;二期销售压力更大,一个月实现消化率63%.完成08年目标之原则1、销售压力前置,一期三个月内100%消化，释放二期压力风险。2、快速圈集客户，快速实现客户诚意转换；快速销售。本次汇报重点如何实现08年540套的销售目标；全年具体营销工作部署。02产品及竞争产品分析—08年推货单位概况一期：1～5栋栋号梯户楼层户型套数总面积单套面积一房15552.7584.821栋两梯四户16两房151272

3、.336.85三房303569.1118.97一房15552.7584.822栋两梯四户16两房151272.336.85三房303569.1118.97二期376套一房15552.7584.823栋两梯四户16两房151272.336.85三房303569.1118.97一房15552.7584.82二期：21-26栋4栋两梯四户16两房151272.336.85三房303569.1118.97栋号梯户楼层户型套数总面积单套面积一房15552.7584.82两房342864.8484.8221栋两梯四户185栋两梯四户16两房151272.336.85三房3

4、43259.2495.86三房303569.1118.97两房342864.8484.8222栋两梯四户18合计30026970.7589.90三房343259.2495.86303046.80101.5623栋两梯四户162+12303294.30109.81一期：26,970.75m300套303046.80101.5624栋两梯四户162+12303294.30109.81二期：37,612.56m376套303046.80101.5625栋两梯四户162+1合计：64,583.31m2676套303294.30109.81303046.80101

5、.5626栋两梯四户162+1303294.30109.81合计37637612.56100.03产品分析：一期各栋详细分析栋号产品概述景观朝向价值点抗性①正对水景，景观面优良；①朝向不够好②开间达到4米，空间开阔36㎡一房正对3100㎡大泳池园林朝西南②交通面积过大；③超宽楼间距；③带入户花园，不实用①客厅开间4.2米;②客厅与主卧正对水景，景观面优①2栋与20栋较近，视线受到良；一定程度阻碍②方正实用，干湿分明通风采光良客厅和主人房正对3100㎡厅与主卧朝西南，②厅与主卧朝向不够好；85㎡两房好，实用率较高。大泳池园林次卧东北向③厨房采光较差，厕所空间较1

6、-2栋③主卧转角飘窗小④超宽楼间距；④带入户花园，不实用⑤超大观景阳台①南北通透，通风采光良好①靠主干道，噪音大；②客厅和主人房正对水景，景观面②厅与主卧朝向不够好；客厅和主人房正对3100㎡厅与主卧朝西南，优良；119㎡三房③客厅餐厅功能分区不明显大泳池园林次卧东北向③客厅开间4。6米，豪华阔绰④交通面积浪费较大;④超大景观阳台⑤公开卫生间较小①正对中央园景①朝向不够好②开间达到4米，空间开阔；36㎡一房正对中央园林厅与主卧朝西南②交通面积过大；③正对中央园林③带入户花园，不实用①客厅开间4.2米;②客厅与主卧正对水景①3栋与20栋较近，视线受到②方正实用

7、，干湿分明通风采光良一定程度阻碍厅与主卧朝西南，好，实用率较高。②厅与主卧朝向不够好；85㎡两房客厅与卧室正对中央园林3-5栋次卧东北向③主卧转角飘窗③厨房采光较差，厕所空间较④超宽楼间距；小⑤超大观景阳台④带入户花园，不实用①南北通透，通风采光良好①靠主干道，噪音大；②客厅和主人房正对水景②厅与主卧朝向不够好；厅与主卧朝西南，119㎡三房客厅与卧室正对中央园林③客厅开间4。6米，豪华阔绰③客厅餐厅功能分区不明显次卧东北向④超大景观阳台④交通面积浪费较大;⑤公开卫生间较小产品分析：二期各栋详细分析栋号产品概述景观朝向价值点抗性①约300米的超大楼间距，①客厅

8、、主卧朝向差正对3100㎡大泳池②客厅