土地增值税清算实务

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1、土地增值税清算实务解析关岩2021/9/16关岩2关岩注册税务师、注册税务筹划师中国人民大学硕士国家税务总局师资库讲师扬州税院网络课程授课教师东奥会计在线授课教师研究方向：税收、会计、稽查QQ:1399826430相关新闻温家宝：绝不能让房价反弹进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果紧急通知国土资电发【2012】87号取消预售传言重挫地产股招商保利大跌广州市上调写字楼的土地增值税预征率至3%2012年税务稽查重点仍然包括房地产企业8省市扩大营业税改征增值税试点政策明确2021/9/16关岩3主要内容土地增值税及清算的概念土地增值税清算相关文件土地增值税清算实务解析2021/9/1

2、6关岩4一、土地增值税及清算的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税依据：《土地增值税暂行条例》及配套征管文件细则第六条：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人,包括个体经营者2021/9/16关岩5政策出台背景1987年我国对土地制度进行改革，实行国有土地使用权有偿出让和转让，极大地促进了房地产市场的发展同时也出现了房地产炒买炒卖现象并日益严重1993年为规范土地、房地产市场交易秩序国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》1995年，财政部出台《土地增值

3、税暂行条例实施细则》，对1993年增值税暂行条例执行过程中细节进行了详细规定2021/9/16关岩6立法原则(一)要有效的抑制炒买炒卖房地产，牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。(二)维护国家权益，防止国家土地增值收益流失增加国家财政收入2021/9/16关岩7土地增值税是累进所得税制度这种税收制度有几大好处1.土地增值税将加大开发商囤积土地和住房的成本，促使开发商加快开发和商品房销售进度增加市场供应量有利于促使房价理性回归2.加大开发商哄抬房价的成本。开发商如果哄抬房价有可能把自己抬到更高一级税率面前使哄抬房价的相当一部分“成果”被以税收的形式“没收”2021

4、/9/16关岩83.与其他税种相比，土地增值税向消费者身上转嫁难度较大开发商向消费者转嫁成本必走哄抬房价这一关但这有可能让其因适用更高一级的税率而付出代价4.有利于鼓励普通住宅供应解决住房结构性供应不足的问题2021/9/16关岩9(三)保护从事正当房地产开发者的合法利益使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整2021/9/16关岩10特点(一)土地增值税在房地产转让环节按次征收也就是说每转让一次应税房地产就征收一次土地增值税从征收环节看,类似流转税(二)土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据在计算应纳税额时采用转让收入减除规定的扣除项目后的余额计算征收。从税款征收方式看

5、,类似所得税2021/9/16关岩11(三)在征收管理中，引入了评估法土地增值税的计税依据是增值额,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额,并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。这一点类似财产税。2021/9/16关岩12(四)土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台一个税种是国家利用税收经济杠杆对房地产业进行必要的调节也就是说,土地增值税不以收入为目的是作为宏观调节的手段作用于房地产市场因此土地增值税又是

6、一个特定行为税2021/9/16关岩13纳税人条例第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）应当依照本条例缴纳土地增值税。纳税人：转让方（单位和个人）2021/9/16关岩14征税对象征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额2021/9/16关岩15增值额扣除项目征税范围2021/9/16关岩16一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收对转让集体土地使用权的不征税根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的

7、土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围（一）有偿转让国有土地使用权有三层含意二是只对转让的房地产征收土地增值税不转让的不征税如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让不属于土地增值税的征收范围思考房产出售但不办理产权（长期租赁）是否缴纳土地增值税？2021/9/16关岩19《关于土地增值税若干征管问题的