2018年土地增值税清算实务

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1、土地增值税政策调整与清算实务李国华营改增对土地增值税影响及应对策略财税〔2016〕43号：契税、房产税的租金、土地增值税收入、地增值税扣除项目、个人转让房屋的个人所得税应税收入为不含增值税收入。所得税、自用房房产税等70号公告：房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入2017年国税总局稽查方向及项目解析营改增和所得税管辖权的变更地税：移交后的秋后算账殃及池鱼：其他税种（残余税种）专项整治的稽查

2、工作以票控税以《2017年税务稽查重点工作安排》为指导纲领，《全国税务稽查规范（1.0版）》为行为准则，金三系统+增值税发票新系统+出口退税系统+协查管理系统等多系统联合为手段的大数据，信息共享稽查体系，税总稽便函〔2017〕29号《2017年税务稽查重点工作安排》一、依法严厉打击各类税收违法行为（一）严厉打击骗取出口退税违法行为（纺织、服装、家具、手机、黄金等行业）（二）严厉打击虚开增值税专用发票违法行为（黄金票、海关完税凭证、农产品发票、成品油发票等）（三）创新开展综合整治发票违法犯罪工作（四）开展行业和区域性税收专项整治（

3、建筑安装业、房地产业、生活服务业及交通运输业等行业）《全国税务稽查规范（1.0版）》包括13大类94小类730项税务稽查事项，引用各类法律法规及规范性文件119件，提示各类风险点307条，涉及税收执法文书及内部管理文书211种，包括13大类94小类730项税务稽查事项，引用各类法律法规及规范性文件119件，提示各类风险点307条，涉及税收执法文书及内部管理文书211种。“金税三期”的使用对企业财务工作提出的新要求金三上线及稽查二包使企业无形可遁营改增后如何把握土地增值税清算的对象、清算条件及应对策略国税发[2006]187号（1

4、）符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算：①房地产开发项目全部竣工，完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收，且销售面积达到可售面积85%以上，或虽未达到85%，但剩余面积已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满三年未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的；④省税务机关规定的其他情形。拓展：企业所得税完工条件《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国

5、税发[2009]31号）第三条：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已

6、经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。“清算单位”《土地增值税暂行条例实施细则》：第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。各地具体规定：《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）文第十七条：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行

7、清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位。国家税务总局2010/09/26后营改增时代土地增值税清算收入疑难问题及应对策略营改增对土地增值税收入的影响及争议分析70号公告第一条：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不

8、含增值税应纳税额。案例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1110万，假设对应的土地成本为400万，则纳税人如何确定土地增值税收入？简易计税：土地增值税应税收入=1110/（1+5%）=1057.14万一般计税：销售额=（1110-400）/（1+11%）