土地增值税清算

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1、《天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知》（津地税地[2011]24号）发文日期:2011-09-24地税系统各单位：为了进一步规范我市土地增值税的征收管理工作，针对目前土地增值税清算和征收工作中反映出的一些问题，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）和《关于印发<天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（津地税地[2010]49号）的相关规定，经研究，现将有关问题明确如下：一、关于已通过竣工验收的时点认定问题国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关

2、问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条中所指“竣工验收”时点的认定、以政府建设部门核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》的日期为准。【国税发[2006]187号二、土地增值税的清算条件　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　3.直接转让土地使用权的。　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建

3、筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。】二、关于普通住宅与非普通住宅确认时点的问题房地产开发项目中普通住宅与非普通住宅的认定，以政府建设部门核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》记载的时间所确认的标准为依据。（主要是销售价格的高低）【津地税流[2005]8号一、凡同时符合以下3项标准的住房为普通商品住房　　1、住宅小区建筑容积率在1

4、.0以上(含1.0)。　　2、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。　　3、销售成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下，普通住房平均价格由市房地产管理局会同有关部门测算，报市政府确定，定期公布。】三、关于同一项目或同一期中既有普通住宅又有非普通住宅计算增值税问题在土地增值税计算时，房地产开发企业在同一项目或同一期中，普通住宅和非普通住宅，可以合并计算增值税。【《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）一、土地增值税的清算单位　　土地增值税以国家有关部

5、门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。】四、关于地下车库收入与成本归集的问题实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：（一）有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本准予扣除。（二）转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。五、纳税人成片受让土地使用权后，分期分

6、批开发、转让房地产的，其取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本、费用均分摊问题根据土地增值税实施细则和清算工作有关规定，取得土地使用权所支付的金额按实际转让土地面积占可转让土地面积的比例分摊；房地产开发成本、费用金额按可售建筑面积占项目可售总建筑面积的比例分摊。六、关于维修基金问题房地产开发企业缴纳的“住房专项维修基金”可以作为“其他房地产开发费用”据实扣除。七、关于补偿款问题房地产开发企业由于自身原因造成并直接支付的补偿款项，可以作为“其他房地产开发费用”据实扣除。【张伟：天津市规定（津地税地[2011]24号文件第7条

7、）房地产开发企业由于自身原因造成并直接支付的补偿款项，可以作为“其他房地产开发费用”据实扣除。这是一个相当另类的规定，例如：企业延迟交房支付的补偿款项，是否可以扣除呢？按道理讲，其属于营业外支出的概念，不应算作土地增值税的费用，更不能据实扣除，但天津市明确规定可以扣除。不过基本上是“独此一家，别无分号”，别的地方很难去比照此条款。】【（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明

8、的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）（取得土地使用权所支付的金额）、（二）项（开发土地和新建房及配套设施的成本，简称房地产开发成本）规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利