土地增值税清算实务

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1、房地产开发项目土地增值税清算实务内容安排二、清算操作程序四、清算审核实务（案例分析）一、前期管理规定三、清算审核要求（一）项目管理一、前期管理规定2、国税发【2006】128号1、国税发【1995】90号2、财税发【2006】21号1、《细则》第十六条3、国税发【2009】91号（二）预征税款3、国税发【2010】53号二、清算操作程序（三）逾期限改（二）清算发起（七）受理通知（六）补证通知（四）纳税人申报（五）税务初核（一）清算概念（八）解缴税款（或退库处理）《土地增值税清算管理规程》第三条：“所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条

2、件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为”。（一）土地增值税清算概念1、应清算：（1）发起人：纳税人（2）启动形式：纳税人清算项目符合条件后自然启动2、可清算：（1）发起人：税务机关（2）启动形式：《税务事项通知书》（二）土地增值税清算发起____税务局税务事项通知书（清算通知）税通〔〕号：（纳税人识别号：）事由：土地增值税清算通知依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税

3、清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）通知内容：你（单位）开发的_____________房地产项目，已符合土地增值税清算的条件。你（单位）应当在收到本通知之日起90日内提供有关清算资料，办理土地增值税清算手续。逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向____________申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关(签章)年月日1、清算期限：（1）应清算：满足条件之日起90日内（2）可清算：收到清算通知之

4、日起90日内2、逾期限改：3、逾期责任：（三）逾期限改____税务局责令限期改正通知书税限改〔〕号_______________：（纳税人识别号：）你（单位）开发的房地产项目，已符合土地增值税清算的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据《中华人民共和国税收征收管理法》，限你（单位）于接到本通知之日起30日内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向______申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人

5、民法院起诉。税务机关（签章）年月日清算规程第12条的规定1、土地增值税清算表及其附表2、房地产开发项目清算说明项目整体情况（面积、金额、已售、未售）、分期项目情况、共同费用配比方法、借款费用的处理、已建公共配套设施的处理方法或处理原则、代建公共配套设施情况说明及其处理方法3、相关表、证、单、书4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》5、对涉及减免税的房地产开发项目，还应随申报表报送《土地增值税减免税申请表》（四）申报资料1、符合性审核（1）是否以项目或分期项目为清算单位（2）是否符合清算条件

6、（3）是否明确普通标准住宅申请或放弃申请免税（4）报送资料是否完备（5）有关声明是否明确2、逻辑性审核（1）主表与附表的逻辑关系是否对应（2）报表内部的逻辑关系是否对应（3）数据计算是否准确（五）税务初核税务局税务事项通知书（补证通知）税通〔〕号：（纳税人识别号：）事由：补正土地增值税清算材料通知依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）通知内容：经审查，你（单位）申请的_______房地产项目的土地增值税清算，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知之日起30日内补正有关清算材料。补正材料时间不计

7、入你（单位）的项目土地增值税清算审核时限。需要补充提交的清算材料及要求如下：1、2、如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关(签章)年月日税务局税务事项通知书（受理通知）税通〔〕号：（纳税人识别号：）事由：土地增值税清算受理通知依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）通知内容：经初步审查，你单位于年月日到本机关办理房地产项目的土地增值税清算手续，符合受理条件，现予受理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依

8、法向申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关(签章)年月日征管中存在的问题第十三条主管税