土地增值税处理与清算实务

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1、政策梳理财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知财税[2006]141号 2006-10-20 规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。政策梳理国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号对土地增值税的清算提出了具体的要求。二、清算实务一、收入的确认问题（1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条

2、例》）条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（摘自财法字(1995)6号《土地增值税暂行条例实施细则》）视同销售收入的确认(2)非直接销售房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。确认方法和顺序第二十三条纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：　  　　（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定

3、。　  　　（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。　  　　（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。国税发[2007]132号自用的收入确定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（国税发〔2006〕187号规定）旧房的定义七、关于新建房与旧房的界定问题新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。财税字【19

4、95】第048号转让旧房扣除项目第十条：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。国税发[1995]48号自用时限第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。京地税地[2007]134号计算评估的基本方法是：对于出售的旧房及建筑物，第一步：应确定该房屋及建筑物的重置成

5、本价第二步：再确定其新旧程度（即成新度折旧率）第三步：以重置成本价乘以其新度折旧率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。案例案例（1）某房地产公司2007年11月2004年2月建成自用的房屋1000平方米，当时造价300万元，转让方式取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应纳的土地增值税额。具体计算解：（1）评估价格=600×70%=420（万元）（2）允许扣除的税金27.5万元（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)（4）增值额=500-44

6、7.5=52.5(万元)（5）增值率=52.25÷447.5×100%=11.73%（6）应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75（万元）思考:房地产企业销售旧房能否加计扣除?代收费用的处理财税字[1995]48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产

7、的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。列举:①市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）——“土地征用及拆迁补偿费气”；②建制镇市政公用基础设施配套费——“土地征用及拆迁补偿费”；③发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）——“建筑安装工程费”；列举④结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）——“公共基础设施费”；⑤供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）——“前期工程费”；⑥消防设施建设费——“公共基础设施