房地产企业会计核算与纳税

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1、房地产企业会计核算与纳税主讲黄洁瑾会计税收有差异财务核算需规范游走方园要谨慎凡事都得讲规则税收筹划与会计核算的关系1.会计核算是达到税收筹划目标的基础。2.一切税收筹划都要通过会计核算来实现。3.规范的会计核算是实现税收筹划的关键。房地产会计核算的特点1.开发产品的成本核算复杂。2.经营收入及其相关税金核算特殊。3.涉税环节多。4.涉及的税种多、税目多、费用多。税收筹划与会计核算的关系通常都有的费用：建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费城市基础设施配套费、绿化补偿费、水利建设基金、散装水泥专项基金、墙体材

2、料专用基金、白蚁防治费、测绘费、建设工程施工图审查咨询费、土地登记代理费、规划红线定位费人防异地建设费……“营改增”对房地产企业财务的影响适用的税种税目发生变化企业的主管税务部门发生变化纳税人身份发生变化会计核算发生变化收入和成本的计量发生变化影响企业的财务信息和成果房地产开发企业常用的会计科目开发产品预收账款开发成本投资性房地产应交税费开发间接费用房地产开发企业常用的会计科目一、开发产品的账务处理开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销

3、售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记本科目，贷记“开发成本”科目。房地产开发企业常用的会计科目二、投资性房地产的账务处理1.“开发产品”“投资性房地产”2.“投资性房地产”“开发产品”房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理不在“应交税费”科目里核算的税耕地占用税印花税车辆购置税契税房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理1.契税的计税依据财税【2004】134号《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理1.契税的计税依据一、出让国

4、有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理1.契税的计税依据以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理2.契税的税率《中华人民共和国契税暂行条例》第三条契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区

5、的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理3.契税纳税义务时间《中华人民共和国契税暂行条例》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理3.契税纳税义务发生时间《中华人民共和国契税暂行条例》第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。房地产开发企业常用的会

6、计科目三、应交税费的账务处理4.耕地占用税计税依据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第四条耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理5.耕地占用税适用税额《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第五条耕地占用税的税额规定如下：(一)人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10元至50元；(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；(四)人均耕地超过3亩的地区，每平

7、方米为5元至25元。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理6.耕地占用税纳税时间《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第十二条获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理7.城镇土地使用税计税依据《城镇土地使用税暂行条例》第三条土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理8.城镇土地使用税适用税额《城镇土地使用税暂行条例》第四条土地使用税每平方米年税额如下

8、(一)大城市1.5元至30元；(二)中等城市1.2元至24元；(三)小城市0.9元至18元；(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理9.城镇土地使用税纳税时间《城镇土地使用税暂行条例》第九条新征用的土地，依照