房地产开发企业会计核算与纳税申报实务

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1、房地产开发企业会计核算与纳税申报实务圣才财务SANT&TALENT主讲人：尹颖MB:13801740055E-MAIL:cableyin@163.com2021/9/31厚积薄发，成会计英才第一模块：会计科目设置与税种一、房地产开发业务范围与特点□业务种类○土地使用权的转让、买卖与租赁○房屋的开发、销售与出租住宅、公寓、办公楼、商业营业用房办公楼其他建筑物、附着物等配套设施代建工程周转房□业务特点○开发周期长○风险高○产品为不动产，位置固定○投资额大○单价高○产品具有多样性2021/9/3厚积薄发，成会计英才2二、房地产企业经营业务流程2021/

2、9/3厚积薄发，成会计英才3公司注册获取土地使用权房地产开发与建设转让房地产持有房地产三、房地产会计核算体系与科目设置□房地产企业会计核算制度的演进●1983年底前《基本建设简易会计制度》●1984.1.1–1988年底《国营建设单位会计制度--会计科目和会计报表》●1989.1.1《国营城市综合开发企业会计制度--会计科目和会计报表》●1992《企业会计准则》和《企业财务通则》，《分行业会计制度与分行业财务制度》即两则两制●1993.1.7《房地产开发企业会计制度》●1998.1.27《股份有限公司会计制度--会计科目和会计报表》2021/9/

3、3厚积薄发，成会计英才4●2001.1.1《企业会计制度》●2006.2.25《基本会计准则及38项具体准则》目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则（2006）》、《企业会计制度》或《房地产开发企业会计制度》。□房地产企业会计科目设置除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：2021/9/3厚积薄发，成会计英才5一、存货类●材料采购●在途材料●原材料●材料成本差异●开发产品●分期收款开发产品●委托加工物资●周转房二、非流动资产类●投资性房地产●投资性房地产累计折旧（摊销）2021/9/3厚积薄发，成会计

4、英才6●投资性房地产减值准备●长期应收款●在建工程●工程物资三、成本类●开发成本●开发间接费用●工程施工●工程结算四、两个成本类二级明细科目成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归集房地产行业的产品开发成本，具体如下：2021/9/3厚积薄发，成会计英才7房屋开发成本---土地征用及拆迁补偿费---前期工程费---基础设施费---建筑安装工程费---公共配套设施费---开发间接费开发间接费---人工费---折旧费---办公费---水电费---劳保费---其他2021/9/3厚积薄发，成会计英才8□房地产企业税种与税率一、主要税种●营业税●房产

5、税●土地增值税●企业所得税●城镇土地使用税●耕地占用税●印花税●契税●城建税●教育费附加与河道管理费2021/9/3厚积薄发，成会计英才9二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率第一阶段：企业设立阶段税种计算依据1.权利与许可证照5元/件2.记录资金的账簿(实收资本印花税+资本公积)*0.5‰,其他5元/件3.土地使用权转让与出让使用合同,合同金额的0.5‰契税1.自有房产投入本人独资经营，免税2.接受以土地使用权等不动产出资。按照土地使用权出让、出售及房屋买卖价的3%--5%2021/9/3厚积薄发，成会计英才10第二阶段：获取土地阶段税种计算依

6、据印花税同上契税同上耕地占用税1.获取土地使用权，符合耕地条件的，根据面积和税额一次性缴纳；2.不合条件，不缴纳。第三阶段：开发建设阶段2021/9/3厚积薄发，成会计英才11税种计算依据印花税据各类合同的0.3-0.5‰城镇土地使用税从取得的红线图次月起，据实际占用面积与定额税率计算第四阶段：转让及销售阶段税种计算依据营业税5%城建税7%、5%、1%2021/9/3厚积薄发，成会计英才12教育费附加营业税的3%土地增值税查账征收：1.项目全部竣工结算前，转让房地产收入，预征；2.待项目全部竣工且办理结算后进行清算，多退少补核定征收印花税同上企业

7、所得税查账征收：1.销售未完工产品取得收入，按预计计税毛利率，计算毛利额，2021/9/3厚积薄发，成会计英才13项目完工后计算实际毛利，调整以前毛利合并到其他项目计入当年损益计算纳税2.销售完工。税率25%核定征收印花税同上第五阶段：房产持有阶段2021/9/3厚积薄发，成会计英才14税种计算依据营业税租金的5%城建税7%、5%、1%教育费附加营业税的3%城镇土地使用税同上房产税自用：计税余值*1.2%出租：租金的12%2021/9/3厚积薄发，成会计英才15第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算自本模块开始，结合房地产企业业务特点，系统讲

8、解各阶段的实务案例。在讲解案例前，请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业---万科2010年的年报。之后，我们将系统讲解案例：设立阶段获取