2浅析物业服务合同常见纠纷及其应对策略

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1、浅析物业服务合同常见纠纷及其应对策略北京市中银（苏州）律师事务所郭新燕合伙人律师2007年7月3日，×××物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与×××小区（以下简称“小区”）的开发商×××房地产有限公司（以下简称“开发商”）就物业管理事项签订合同一份，由物业公司对小区实行物业管理。许某于2007年9月18日购得该小区的一套房子，2008年4月10日接收该住宅的全部钥匙并签收了相关资料（包括业主手册一份，小区装修审批指南一份及其他资料）。同年5月27日许某与物业公司及装修施工单位签订了小区住宅装饰装修管理服务协议一份，约定除非得到管理者的书面同意，许某不得擅自改变外立面，不得

2、封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷等其他形式的物体或结构，不得以任何形式影响或改变物业的外观，违反此约定的，物业公司有权拆除。后因担心财产及人身安全，许某自行安装了齐墙外置式防盗栅栏、晾衣架等，严重影响了小区内相邻物业的安全，对物业公司的工作造成了妨碍，物业公司于2009年1月14日派人强制拆除。但此后许某再次安装齐墙外置式防盗栅栏及外挂式晾衣架，物业公司遂诉至法院判令许某拆除擅自安装的防盗栅栏、阳台外墙晾衣架。许某辩称物业公司系开发商自行委托，未经招投标形式公开聘任，故其不具备起诉的主体资格。小区内财产、人身安全隐患多，失窃事件也屡有发生，其与物业公司签订的协议违背业主

3、意愿，且该协议内容侵犯公民财产权。此外，开发商与物业公司违约在先，安全设施未到位，还私闯本户拆除防盗设施。其安装防盗窗并未影响相邻安全，故要求法院撤销此协议。业主自家装修，物业公司有没有管理权，业主违反物业管理规定装修，物业公司有权干涉吗，物业公司能不能自行拆除业主违规装修的建筑物。业主违规装修，物业公司具不具备起诉的主体资格？业主应不应该遵守物业服务合同的约定。《物业管理条例》第7条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务……遵守管理规约。第36条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。6第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使

4、用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。《住宅室内装饰装修管理办法》第13条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。《住宅室内装饰装修管理办法》第15条规定：物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对

5、住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。由上述条款中可以看出，物业公司是受业主大会（业主委员会）委托的，对物业管理区域内治安、环保、物业装修等项目进行日常管理、维护和服务的机构，其权利义务受到物业管理公司和业主大会所订立的服务合同的严格限制。对于业主违反相关法律法规和业主公约的行为，由有关行政机关出面进行制止或处罚。在没有获得业主授权的情况下，物业公司无权进行处罚或提起诉讼。 若业主与物业公司签署了《小区住宅装饰装修管理服务协议》，物业公司取得了对业主装修行为的管理权，业主违规装修的，物业公司有权拆除业主的违规建筑物。上述案例中双方当事人对自己的主张提供了证据。物业公司提供了《物业管

6、理委托合同》、物业及资料移交情况表和业主手册、《小区住宅装饰装修管理服务协议》、照片、安置闭路电器材料等，要求证明其依法有权提起诉讼的依据，许某对不得擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷等的规定是明知的事实，其已经采取了安全防范措施足以保证小区的安全等。许某提供了由相关业主签名的“协议有违业主意愿”的材料、商品房买卖合同、2007年10月2日《某某日报》有关小区业主失窃的报道，要求证明其与物业公司签订的协议违反业主的意愿，房屋买卖时，并没有对物业管理和安置防盗窗作出规定，业主的安全得不到保证的事实。法院认为，第一、小区至今尚未成立业主大会选举业主委员会另聘物业管理公司，对建设单位选聘的

7、物业管理公司并签订书面合同的行为，应认定合法有效，物业公司享有对小区实行物业管理的权利并承担相应的义务。许某认为物业公司系开发商自行委托、未经招投标形式公开聘任的辩称意见，缺乏法律依据，不予采纳。第二、许某在购入该小区房产时已签收业主手册等资料，后又与物业公司签署了《小区住宅装饰装修管理服务协议》，均对“6不擅自改变外立面，不得封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷”等条款达成一致协议。该协议并未违反国家法律禁止性规定，故应认定合法有效，合同的当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。现许某