戴德梁行大连期货大厦B座项目全程策划及销售代理服务说明

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1、中国·大连【期货大厦B座】项目全程策划及销售代理服务说明戴德梁行谨呈二零零七年六月Page1目录一、我们的认识…………………………………3二、回顾…………………………………………7三、核心卖点阐述………………………………16四、营销策略……………………………………25五、各阶段工作内容……………………………48六、选择戴德梁行………………………………54Page2一、我们的认识Page3Page4开发商实力中国铁路工程集团有限公司（ChinaRailwayEngineeringGroupCo.Ltd）是集勘察设计、施工安装、房地产开发、工业制造、

2、科研咨询、工程监理、资本经营、金融信托和外经外贸于一体的多功能、特大型企业集团，属国务院国资委监管的中央企业，总部位于北京。全公司现有31家成员企业，并有4家直属单位和17家分公司、项目公司。全公司现有员工28.4万人。企业总资产1014亿元。2006年，以第441位的排名进入“世界企业500强”，以第476位的排名进入了“世界品牌500强”。自1997年以来，中国铁路工程集团有限公司连续九年实现九大跨越，营业额和新签合同额平均每年增幅近100亿元，2005年分别达到1264亿元和2055亿元，营业收入在中央企业中排名第9位。成为建筑行业的龙头企

3、业。Page5项目概况：建筑占地面积：3637平方米；建筑层数：地下3层，地上53层，裙房4层；地上总建筑面积：107739平方米；裙房建筑面积：4982平方米绿地率：43.8%停车位：共1455辆，地面25辆，地下1430辆；电梯：地上18部客用电梯，6部货梯、消防梯；与大型商业项目百年汇、大连期货大厦为同一建筑组团；Page6二、前期报告回顾Page7已提交《期货大厦B座项目营销推广策划报告》中包含以下内容：n市场分析n营销推广策略Ø大连市写字楼市场概述Ø营销推广目的与思路Ø星海湾区域发展趋势分析Ø营销推广所需解决的问题n项目定位分析Ø营销推

4、广具体执行Ø形象定位Ø销售策略Ø功能定位Ø客户定位Ø产品建议Ø裙楼部分配套与业态组合建议Page8市场整体走势概览2007年第一季度大连甲级写字楼市场小幅波动，随着希望大厦于1月份正式进入市场，导致市场平均租金呈上升态势，报价约为3.3元/天/平方米(含管理费),平均空置率也随之上升。现阶段并无新在售写字楼，早期租售结合的写字楼已基本销售饱和均价为12000元/平方米，乙级写字楼均价为8000元/平方米，平均价格约为10000元/平方米。Page9戴德梁行寫字樓指數DTZIndex──OfficeRent&Price,Dalian戴德梁行指數──

5、大連寫字樓租金及售價OfficeRentOfficePrice寫字樓租金寫字樓售價120)115001110=1Q0105002(100數指95xednI908580Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42000200120022003200420052006资料来源：戴德梁行研究顾问部Page10大连甲级写字楼租金和空置率走势租金（含）元/天.平空置率60.355.30.310.310.310.350.270.260.250.190.243.353.30.153.092.

6、902.900.130.0520200220032004200520062007Q1Page11供应本季度希望大厦正式进入甲级写字楼市场，引发市场租金上扬及空置率上升。目前甲级写字楼的办公面积约为53万平方米。2007年第一季度大连甲级写字楼市场分布新开路7%青泥洼桥35%人民路58%资料来源：戴德梁行研究顾问部Page12政府计划通过5—10年的建设，使星海湾成为立足大连，面向东北三省，辐射东北亚地区的国际金融中心和国际商务中心。2006年9月5日五块商务用地摘牌，标志星海湾区域国际金融商务区商务氛围逐渐形成，商务职能更加明确，公共商务类基础设

7、施建设拉开序幕并全面提速；2006-15号保险大厦2006-14号证券大厦2006-12号石油大厦2006-13号2006-16号信托大厦金融大厦Page13随着大连整体大环境的改善，奥运经济的连带效应、振兴东北政策的落实以及英特尔国际大型投资项目落户大连所带来的行业凝聚效应必将带来大连写字楼市场发展历史性的机遇。必将使该区域的甲级写字楼成为高端商务办公用户普遍关注和选择的新热点。目前，该五块用地尚未进入正式施工阶段，预计将于今年陆续启动，并于2008年正式施工，在五年内全部完工，入市期均集中在2009年上半年。随着星海湾五块商务用地的开发以及人

8、民路、青泥洼区域在建及烂尾项目的启动，预计2010年，大连甲级写字楼市场供应量将增加至85万平方米左右。依据我行目前所掌握各项目工程进展