郑州七一八国际商港商业项目竞标报告

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1、本报告严格保密1谨呈：河南天道资产管理有限公司七一八国际商港竟标报告版权声明：本项目是河南天道资产管理有限公司与众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2013年4月本报告严格保密2前言感谢河南天道资产管理有限公司给予我司参与郑东地块的竞标机会，本报告按照竞标报告要求，结合众厦对地块理解及市场特征，重点阐述项目后期发展的主题性、概念性定位，以及在此定位基础上，如何以足够竞争力抢占市场机会，实现项目整体价值最大化。本报告严格保密3目录第一部分宏观市场分析第二部分中观市场分析第三部分微观市场

2、分析第四部分总体营销策略本报告严格保密4第一部分：宏观市场分析□中原经济区蓝图□大郑州规划□政策分析本报告严格保密5中原经济区蓝图中原经济区大事记2011年国庆前夕，建设中原经济区上升为国家战略2012年11月，国务院批复《中原经济区规划》，建设中原经济区拥有了纲领性文件。2013年3月7日上午，习近平河南代表团共同审议政府工作报告，审查“十二五”规划纲要（草案），习近平希望河南在中原经济区上升为国家战略的鼓舞下，抓住并用好我国发展的重要战略机遇期，更加奋发有为，开创中原崛起河南振兴新局面。本报告严格保密6未来郑州以郑州新区引领构建“核心、组团、多点”的新格局大郑州总体规划中心城区

3、：高端产业集聚的国上街荥阳组团：建成以绿色农产品、旅家创新型城市，到2015年末，游休闲为主的西部花园。到2015年，建建成区面积达350平方公里，建成区面积达到32平方公里，城区人口达成区人口390万。到30万人，生产总值达到720亿元。郑州新区：包括郑东新区、郑州经济技术开发区、中牟产业园区、郑州航空港区、郑州国际物流园区和中牟县等“五区一县”，面积约1840平方公里，规划到2020年，人口达到330万人左右。龙湖组团：建成集教育培训、商业服务、交通转换和休闲居于一体的登封组团：建成现代宜居旅游名城，到宜居新城，2015年末建2015年末，建成区面积达到30平方公里，成区达30

4、平方公里，城城区人口达到20万以上，生产总值达600区人口达35万人。亿元。本报告严格保密7政策背景行政层面事件时间主要内容郑州版细则出台2013.3.31未提及个税及限购新国五条出台2013.2.20稳定房价、抑制投机、加强市场监管住建部:继续限购2012.9.23巩固调控成果，继续限购发改委：防止反弹2012.8.29调控取得阶段性成果，必须防止反弹，保持调控力度不放松党中央、国务院高度重视房地产市场平稳健康发展，国务院表态：坚决抑制投机性需求，国务院专项督查2012.7.25巩固调控成果国土资源部7月19日在京召开视频会议，就当前房地产市场形势和两部门联合下发《关国土部紧急通

5、知2012.7.19于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》(以下简称《通知》)进行了通报温家宝:把稳增长放2012年5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在武汉市就经济运行在重要位臵严格楼市2012.5.21情况进行调研并主持召开六省经济形势座谈会限购国务院部署重点工作2012年4月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析一季度经济形势,研究决不让楼市调控出现2012.4.14部署下一阶段经济工作。反复史上最严厉宏观调控《国十条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行国十条2010.4性的措施一下子将高温的房地产市场打入

6、冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。本报告严格保密8政策背景信贷层面事件时间主要内容央行再次降息工行建北京地区首套房贷款利率8.5折已是主流，银行人士称“现在是申请房贷的最好时机”2012.7.6行首套房贷跌回8.5折记者昨天了解到，中国工商银行已经调整首套房利率优惠政策首套房贷85折利率若工行从总行层面“暂停首套房贷8.5折利率审批”，贷款利率重回基准水平。与此同时，隐若现银行按揭政策2012.5.16中行、农行、建行、招行等仍有最低利率8.5折优惠；但是，已经有银行开始酝酿“跟藏变进”工行的措施。工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同

7、提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡首套房利率松绑2012年3月定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。北京部分银行上调首楼市处于拐点临界状态，中国建设银行北京分行突然上调首套房贷利率，工、农、中三2011年10月套房贷利率大国有商业银行虽没有上调个人房贷利率，但也存在根据客户资质调整利率的情况。春节后，工行、农行、中行、建行和交行五大银行在北京纷