保利地产项目竞标报告课件

《保利地产项目竞标报告课件》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、百年商埠新生机西城之心新传奇——保利北大槐树综合体项目竞标报告接到这次竞标，我司高度重视，整合世联全国资源为本案服务：9月19日，项目组与世联华北区技术总监，共同参与甲方的首次沟通……9月27日，项目组前往北京考察华贸中心/中粮大悦城/三里屯SOHO/北京万达广场等代表性综合体项目，并与世联华北区策略资源潘总进行再次沟通……10月8日，保利北大槐树地块项目报告首次评审……10月12日，世联华南区综合体事业部与项目组座谈，就本项目方向进行再次论证……10月18日，保利北大槐树地块项目报告七易其稿……世联认为：综合体项目具有高度复合性、综合性特征，其开发模式及盈利模式是综合体项目定位研究的核心

2、及前提，其产品细节、产品表现等均是在开发模式及盈利模式确定之后的深化工作。故本报告核心为开发模式及盈利模式的研究，产品方面的研究有待于方向确定之后深入细化，在此仅做了一些粗略的建议，希望以后做进一步沟通。报告不足之处敬请指正。序言西城商核百年商埠一座世界级综合体，钜献济南保利置业央企巨擎城市钜献由保利山东倾力打造的北大槐树项目，地处济南西城百年商埠、西部商圈核心，规模宏大，属于城市老商圈改造的大型综合体项目，承担着城市商圈功能升级、形象升级的重任，将成为济南西部城市建设史上新的里程碑，城市的新名片。项目选择什么开发模式、盈利模式，才能保障项目开发的绝对成功？如何运作才能实现开发企业经济效益

3、、品牌效益与社会效益的共赢？这是本次汇报要探讨的核心问题。四、开发模式研究及选择六、营销策略思考一、综合体研究及启示借鉴二、项目开发愿景/运营目标三、项目研判目录：五、物业类型选择及盈利模式分析综合体研究典型城市综合体案例世联综合体研究对本案的启示寻找项目成功开发运作的可借鉴理念研究目的深圳万象城上海新天地美国洛克菲勒中心鲁钝码头区再造项目日本天王洲再开发悉尼达令港文化娱乐区……世联综合体研究世联观点1：综合体从来都是城市的中心，只有成为区域城市地标、区域中心和象征，才能实现物业开发价值最大化。世联综合体研究世联观点2：综合体功能复合，多重功能的相互联动使得其具备很强的自我成长、自我繁荣能

4、力项目活力的核心，建立高端形象形成完善配套、信息平台项目利润实现的关键公寓为商业提供客源公寓可能降低项目整体档次商业为写字楼、酒店和公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响利用其它功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流实现较高的销售价格保持物业形象写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼与酒店可共享大堂提升整体档次的有力手段标志性（尤其对外地和外籍人士）资产沉淀或整售酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次住宅商业办公酒店作用相互关系世联综合体研究世联观点3：综合体的出现是一个城市形态发展到高级阶段的必然产物和标志，是城市繁荣

5、和活力的发动机，具备超越项目自身的价值。“浓缩城市”理论——综合体实质上是高度聚合的城市中心核。多种建筑形态在各自功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个多功能，高效率，功能复杂而统一的建筑聚落——城市综合体。其功能随着土地资源的稀缺正在逐步向多元、集约化发展。123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射性升值价值城市综合体的特征世联观点4：城市综合体各物业的价值，不在于单一物业类型的价值，而更多在于综合体本身带来的价值；世联综合体研究酒店商务办公商业住宅住宅资源平台商务

6、租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流世联观点5：综合体必须形成强势的内部增值体系，办公、酒店、商业、居住共享人流共同繁荣综合体的运营价值主要取决于人流价值链----内部人流的流通关系世联综合体研究世联观点6：城市地标性综合体必须建立三大标杆体系：世联综合体研究形象标杆——各物业类型以统一的、高端的、引领城市发展的形象面市，着力打造商业和写字楼产品标杆——向领先城市看齐，打造领先济南市场产品、地标性产品，形成价格标杆、市场焦点价值标杆——依托形象标杆、产品标杆建立起来的价值实现标杆，更多的是价值峰值形象标杆品牌形象标杆最能体现

7、保利全国化品牌的标杆形象建筑形象标杆现代感、地标性、突破济南市场的经营形象标杆引领济南商业升级、潮流生活的引导者大规模高档商场、地标性写字楼、高级公寓、城市中高档住宅……产品标杆以大型购物广场建立价值峰值基础，塔楼部分成为实现价值标杆的产品价值标杆商业居住商务商业居住商务娱乐文化休闲商业居住商务娱乐文化休闲会展旅游初级阶段：简单功能叠加发展阶段：融合发展成熟阶段：多元发展根据我们的分析研究，济南正处于综合体发展的初级阶段