2014郑州商业地产项目调研报告

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1、说到郑州商业的发展，印象屮最为深刻的要数上世纪8、90年代火遍全国的“二七商战”了，全国排名前20的百货公司有近一半都云集在郑州，当年红遍大江南北的“红太阳”（亚细亚）看起来更是傲视群雄不可一世。但好景不长，郑州商业的发展随着亚细亚、金博大、郑州百货大楼的陨落而放慢了前进的脚步，犹如一辆出了故障的轿车，只得打开双闪缓慢的靠边行驶。在随后的10年里，丹尼斯、正道花园、大商等一批“老百货”充当了“临时引擎”，带着郑州商业这辆老旧破车继续向前行驶。直至2011年万达集团的进驻，郑州商业才算是真正意义上的迈进了“购物屮心”模式的新商业时代。Z后的两三年里，

2、随着国贸360广场、万达广场、曼哈顿商业广场、深国投印象城（己被华润收购并入万彖城2期）等一批新秀的崛起，以及华润万象城、丹尼斯大卫城的蓄势待发，“郑州商业”这头沉睡已久的狮子终于要起来梳展一下筋骨了。接下来，小编就为大家奉上儿个具有代表性的商业项目调研情况购物中心东：丹尼斯七天地、升龙曼哈顿、绿地原盛国际南：二七万达广场、升龙国际中心西：锦艺城北：郑州国贸中心屮：丹尼斯人民店东区：1、丹尼斯七天地项目介绍丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区。丹尼斯CB

3、D步行街,总建筑面积约26.5万nf,其中经营面积21万川，停车场面积5.5万研（约1200个停车位）。品牌招商主力店丹尼斯大卖场、七天地国际影城零售PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、渔、ochirly^ONLY、VERO、MODA.耐克生活、阿迪生活、ROENk江南布衣、亦谷、拉柏家雅、JACKJONES/思莱徳/LEE/LEVfS餐饮1天地必胜客2天地麻辣新语、土大力、鹿港小屋、花千代、北角秀味、虢国羊肉汤、阿三生煎、银鼎轩、重庆小天鹅、南翔小笼3天地龙宫4天地彩粤轩5天地豪客来6天地百岁拉面、本福回转寿司、彼酷里烤全鱼、高丽烤肉

4、、泰飨、阿利茄汁面7天地九回香、趣趣锅、米乐居、皮皮鲁西餐、KFC、花千代、鱼乐、塔吉锅、ZooCoffee、川之味、老港记娱乐休闲美丽田园、李嘉子形象设计、鹅塘酒吧/M（曼）.SPA运营点评七天地商业全部由丹尼斯持有经营，自2010年起整体分三批陆续开业。运营采取租金、扣点等合作方式。零售类1层月租金可达100-150元/月/册。目前在CBD区域，凭借其超大体量及多年专业运营能力，已成为当之无愧的龙头。但不足之处小编也要狂吐一下：1地下停车场导视系统不给力；2除去二、六、七天地由餐饮、超市业态撑着以外，其余均可谓是不折不扣的“鸡肋”。2、升龙曼哈

5、顿广场项目介绍曼哈顿广场位于燕庄旧址，地处金水路与未来路交汇处。曼哈顿广场是郑州市首个大型城市综合体项目，也是郑州东门户最具标志性城市建筑群，项忖总投资额逾40亿，地上总建筑面积约80万平方米，定位于大型城市综合体，规划涵盖住宅、商业、写字楼、酒店及精装公寓等多种物业类型。曼哈顿广场以金水路为轴线分为南北两个区域，金水路南侧为高档住宅、商业配套区，金水路北侧为金融、办公区。主力店沃尔玛、国美电器、赛博数码广场、奥斯卡影城零售屈臣氏、利郎、九牧王、奔驰展厅餐饮星巴克、肯德基、必胜客、德克士、土大力、汉堡王、绿茵阁、拉芳舍、娱乐休闲中体倍力健身中心、乐

6、界潮会所KTV、英途外语运营点评升龙曼哈顿广场为升龙在郑的首个项目，2009年开业至今一直未有大起色。主力店招商为该项冃亮点。由于部分街铺采用返租模式，故在返租到期也曾发生商户集体罢市情况，对项目产生不良影响。目前租金水平为1F：80-180元/月/nf,2F：80-160元/月/川。项目弊端：室内步行街由于商铺产权问题，一直无法进行统一定位与招商。3、绿地原盛国际项目介绍绿地・原盛国际项目位于金水路与东风东路交汇处东南角。项目总建而积约38万平方米，是以多种办公形态的商务空间为主，集“商业、办公、酒店”于一体的大型综合性商业项目。项目一共有8座办

7、公楼，1座酒店，其余部分为商业。绿地•原盛国际项目的商业定位为：以目的型消费顾客为主要消费客群，以中、高档消费为主，引进以餐饮为主，娱乐、健身SPA、展贸型业态，并配以少量零售业态的格局。零售光大银行、兴业银行、丹尼斯、宝马展厅、宜家代购、美乐家餐饮青莲酒家、迪欧咖啡、杭州望江门、小馆子、甘思咪味、西堤岛咖啡、娱乐休闲美格菲健身、盛世豪门KTV、足浴会所运营点评原盛国际为绿地在郑第一个综合体项目，于2009年开业面市。项目整体采用租售并举模式。项目亮点在于招商先行，以租促售，兼顾了开发商资金琏及项目商业品质的平衡。因项目销售中投资客比重佼大，故对后

8、期招商及开业运营也产生了不良影响。目前租金水平为1F：80-150元/月/m2,2F：60-100元/月/m2o南区1、二