国际旅游地产案例研究旅游地产38页

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1、：SH[2006]GW06谨呈：上海星狮管理咨询有限公司国际旅游地产案例研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.05案例选取的适用条件我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研u旅游度假城市（区域）边缘地究，并着重分析了其中的十个国际案例区的海洋resort项目u稀缺但不独占的水（海或湖）资源Homesteadu休闲、旅游度假、主题社区u第一居所与

2、第二居所并存亚美尼亚海Kapalu岛a巴拉德罗Bintan亚龙湾CancunKaanapaliu指导型案例：u香港愉景湾与、夏威夷kapalua、夏威夷kaanapali、亚龙湾、佛罗里达州亚美尼亚海岛庄园、Homestead、Bintan印尼u美国佛罗里达州OrangeLake度假村u美国明尼苏达州海鸥湖Cragun‘s会议中心度假村2夏威夷Kapalua社区3夏威夷概况可爱岛欧胡岛摩洛凯岛茂宜岛拉奈岛夏威夷大岛p夏威夷群岛由6个大岛和100多个小岛组成，其中面积超过1000平方公里的只有夏威夷大岛、欧

3、胡岛、茂宜岛、可爱岛。p全州80%的人口集中在欧胡岛。威基基海滩是其中最主要的度假区，距离机场10分钟车程。4项目背景夏威夷旅游者的一个重要特征是回头客比率高，这与旅游娱乐设施的利用有很大关系p日本客户的特点：1、在91-93年的衰退期日本客1984年77%23%户的兴趣不减，平均维持在每年20亿的消费开支。1985年50%50%初访客2、日本游客繁荣了当地的商回头客1987年47%53%业。日本游客在岛上平均逗留4－5天，西方游客平均逗留8－10天，但日本游客花销却比1993年38%62%欧美游客多出3

4、－4倍。p与初访者相比，回头客较少使用传统旅游设施，如海滩。而主要看中旅游娱乐设施。如各项赛事和生态体验之旅。9p初访者不但在旅游人次中的比例在下降，而且转变成回头客的比例也较低。主要是因为：4.5平均(Day)1、初访者首先旅游的是欧胡岛的威基基海滩，该地几十年发展形成的一些令人不满意的地方3.5平均花销使人无意重游。2、近10年来旅游目的地竞争激烈，依靠回头客是诸多度假地的法宝。13、游客掌握了更多的信息，且旅游兴趣、方式多样化、旅游动机日趋复杂。日本游客西方游客5项目背景提供多元化的旅游活动组合和多

5、种世界性人文历史内涵HAWAII的经验u利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低波p瓦胡岛：WAIMEA瀑布公园、WAIKIKI海滩宾馆、珍珠动性港、波里西尼亚文化中心*、草裙舞，海上活动(风帆、滑水、潜艇旅行)u延长游客逗留时间，增强消费和重来可能p茂宜岛：大自然的鬼斧神工u定期更新旅游项目，保持新鲜度p可爱岛：天然热带植物园p夏威夷大岛：5座火山p在夏威夷群岛有7个国家公园、77个州属公园、66个高尔夫球场、279个公共网球场和1600余个特许冲浪地。p其洁净的空气和高耸的火山使其成为世界上最重要的天体

6、观测站和天文研究中心之一。p夏威夷目前成为著名的世界水上体育运动中心。*60年代初由摩门教会出资、某大学协助，在瓦胡岛西北部建立，其中仿效夏威夷、萨摩亚、塔西提、汤加、斐济、新西兰、马克萨斯7个南太平洋岛屿建造了7个村落，以展现各岛文化传统和风土民情。6Kapalua经总平面设计规模完整地据点型的高档项目背景自包度假区，是重要的度假胜地，也是高级的别墅社区，是慕伊岛的三大主要计划之一u区位：坐落于Maui岛的西北海滨，到岛的主要机场为1小时车程；u规模：占地约为6平方公里，土地有丘陵和山谷的斜坡；u资源：

7、Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海滩u客户：多为高级白领人士及外籍人士，以旅游度假为主。7市场吻合度以低密度底层建筑与当地融为一体，突出夏威夷群岛环境的统一的建筑设计风格1.Kapalua别墅72.Kapalua酒店u设计保留了自然的原生态地貌，融合3.公寓别墅107了自然景观与必要4.菠萝岗89711的土地利用；5.高尔夫球场6.购物中心u集中修建海湾度假7.Kapalua园7设施及酒店、购物8.植物园877等相关配套；79.利兹卡尔帕鲁阿酒店7110.18洞高尔夫球场53u组

8、建多种经营实11.乡村网球中心体，包括豪华旅34馆、TH、独立别墅等；62u修建高尔夫和网球场、植物园等娱乐8设施，开发节奏Kapalua度假区高品味统一规划设计，为散客和旅游团规划的各种设施配套，整个项目分两个阶段开发uu第一阶段：以Kapalua海湾度假设施及酒店、购物等第二阶段开发相关配套向腹地延伸u第二阶段：以开发西北部私人住宅片区为主，和顶级的高尔夫及相关配套设施第一阶段开发9开发节奏第一阶段开发以Kapalua海湾