2010地产区域营销的竞合战略观

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1、蓝色思考之——区域营销的竞合战略观深圳湾时代——昔日新兴区域，今日主流豪宅市场臻品艺墅—富力曦湾全球贵重资产—鸿威海怡湾尺度大宅—君汇新天奢华重心—皇庭港湾空中街院HOUSE—颐安阅海亚洲天工名宅—三湘海尚都市综合体—宝能太古城深圳湾稀有别墅群落—卓越维港深圳湾臻品艺墅—富力曦湾全球贵重资产—鸿威海怡湾尺度大宅—君汇新天奢华重心—皇庭港湾深圳湾空中街院HOUSE—颐安阅海亚洲天工名宅—三湘海尚都市综合体—宝能太古城深圳湾稀有别墅群落—卓越维港集大成者—深圳湾卓越维港：在市场最低迷的08年，一举实现22个亿销售金额，成就08年唯一过20亿的销售传奇；皇庭港湾：市场低迷，逆市而

2、上，2.3万元均价坚挺豪宅地位；富力曦湾：掀起深圳湾小户热潮，55天完美售罄，实现量价齐飞；多层产品更是赶超别墅价格，实现单价10万元的传奇；颐安阅海：接力深圳湾区价格接力捧，09年6月以2.9万元天价再次刷新湾区价格标杆，成就深圳最昂贵小户型的传奇；三湘海尚：54000元/㎡深圳新房价格标杆，带动深圳二三级市场房价全线攀升，一举奠定深圳湾片区不可动摇的富人区霸主地位！宝能太古城：开盘一天实现15个亿销售额，一个季度实现25亿销售额，彰显大盘风范；君汇新天：纯大户，高门槛，500万以上入门价，实现片区富人区居住纯粹性；鸿威海怡湾：纯海景大宅，一个月之内价格翻番达到4.8万元

3、单价，完美实现片区收官。涨幅、涨速、价格、销售额、销售速度五大标杆，成为深圳房价的晴雨表深圳价格标杆涨幅涨速标杆109%以高于红树湾片区20%的绝对价位取代其成为深圳最具代表性富人区20%平层价格标杆：三湘海尚均价54000元/㎡别墅价格标杆：富力曦湾均价100000元/㎡成为“全国样板房”，豪宅示范区无论是售楼处、样板房，还是产品的打造，抑或是营销之道，皆成为内地争相参观学习、模仿的典型2008年—2009年世界第八大富人区崛起卓越、皇庭、宝能、三新、鸿威、富力、新天时代、颐安等开发商云集百花齐放，百家争鸣这是属于深圳湾的时代这是竞合的时代竞合Cooperation-Co

4、mpetition营销的第一个出发点是竞争。企业的经营活动必须进行竞争，也有合作；竞合是企业经营活动一种特殊的博弈，是一种可以实现双赢的非零和博弈。竞合一种合作下的博弈，博弈中各方的收益或损失的总和不是零值，它区别于零和博弈。非零和博弈相互联合的王国参与者Participators战术Tactics目标target规则Rules竞合五要素附加值Addedvalues三湘海尚、皇庭港湾、宝能太古城、君汇新天、鸿威海怡湾、富力曦湾、颐安阅海、卓越维港等区域价值最大化区域共赢区域资源运营价值整合个盘突围……定位规则价格规则推售规则……本报告核心问题如何整合区域资源？如何实现个盘突

5、围？自然/人文资源社会资源客户资源不谋全局者不足谋一域深圳湾片区价值塑造建立豪宅身份标签自然/人文资源社会资源客户资源2008年前——这是一个徘徊在房价1.5万/㎡周边的崭新片区这是一个围绕在后海湾光环下的无人知晓的区域这是一个崭新的填海区同时这也是一个聚集了十九个开发商的兵家必争之地后海公馆招商海月天骄华庭后海花半里蔚蓝海岸填海区后海湾崭新片区填海区深圳湾深港大都会新兴豪宅区世界第八大富人区世界金融港如何成就？名不见经传的新兴区域最具代表性的豪宅区深圳将规划两个城市中心，即福田中心和南山中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济后

6、海规划的出台有利于提升整个深圳湾片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平；研发办公（总部基地）：50万平米；商业：120万平米；办公：44万平米滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：7.6万平米《深圳市城市总体规划（2007-2020）》规划概况国际港湾规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心

7、区。区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！南山商业文化中心金融商务区体育中心区住宅区口岸区上层建筑切入，以政府冠名，大肆炒作滨海长廊板块的规划起点比拟上海浦东，营造最美丽的现代水景资源城市景观！高屋建瓴，以北京、上海、香港豪宅区为参照，提升区域高起点RBD以香港中环为商贸规划打造标准，投资1000亿，以比肩国际的金融商务体系规划！2011年大运会分会场之一的深圳湾体育中心俗称“春茧”，科技含量与鸟巢齐名！国际四大赛事之一F1摩托艇、亚太地区唯一指定赛场！正名工程：深圳最纯粹的新兴豪宅区、堪称世界第八大富人区