山东万科生态城个案分析

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1、万科生态城个案分析1项目基础信息项目基础信息/项目背景项目背景李沧区项目名称万科生态城项目地址金水路128号物业类型住宅总占地面积（万㎡）161.1容积率2.17总建筑面积（万㎡）349.8一期0.57住宅建面（万㎡）一期30商业建面（万㎡）整盘约20写字楼建面（万㎡）一期0.32绿化率40%别墅、洋房、小高、产品形态建筑风格现代风格高层、公寓1.1期洋房130~200、小高洋房130~150面积区间（㎡）170左右；主力面积（㎡）小高、高层86~901.2期小高、高层86~90总户数4589装修情况精装洋房3100洋房170001.1期小高2500装修

2、标准（元/㎡）均价（元/㎡）1.1期小高120001.2期小高、高层1.2期8200~83001200物业费用2.5元/㎡*月推案分期3青岛万科置业有限开发单位建筑施工单位——公司物业管理单位青岛万科物业营销代理青岛思源项目基础信息/区位、外部配套项目区位、外部配套：项目区位：本案位于李沧区东北部，北靠2014年世园会主展场，紧邻李村河上游，三面环山；项目四至：东临李村河，南到九水东路、西至毛场路、北靠于家下河；外部配套：商业：李村中心商圈，娱乐休闲完善；学校：周边现有六十四中学、五十八中学、青岛二中、中国海洋大学、体育学院、酒店管理学院等大中

3、小学校；医疗：解放军四O一医院北院、青岛市第八人民医院；公园：享受周边三大公园——白果山森林公园（世园会园址）、李村公园、虎山公园；交通：交通较为便利。宾川路、金水路将拓宽，成为李沧区交通主干道；滨海大道、青银高速公路为青岛市对外交通主干道；规划地铁M2号线直达小区，112，113路等多条公交车行过项目。区位图项目规划信息/项目整体规划世园会项目区位、外部配套：会址规划理念：保持原有城市的人文之延续，保证城市功能万科生态公园之适应，保护生态环境之持续完善，保有城市发展之活力；大型商业中心业态分布：本案整体规划为住宅、商业和景观三大区住宅区：产

4、品包括别墅、洋房、小高层、高层、少量公寓；滨河商业区：规划约20万㎡的商业，以北部大型商业中心为商业街主，辅之以南北走向的滨河商业街；景观区：规划约10万㎡，依托李村河上游支流打造沿河景观带，在北部打造7万㎡的生态公园；内部配套：本案体量较大，敀内部配套分布较为分散医疗：两个大型医院；教育：4所幼儿园、8所小学、4所中学；体育：运动主题会所、篮球场、网球场；其他配套：老年公寓、展览馆等。项目规划信息/景观轴线、配套分布项目景观轴线、社区动线：项目规划了“三带两轴两节点一街”的景观轴线、内部配套分布体系。三带：金带：金水路两侧商业街及医疗

5、；银带：九水东路两侧商业街及医疗；蓝带：李村河沿岸两侧景观带，如河边步行街、河边绿地、林荫小路；两轴：文化轴：南北贯穿项目，由北至南，依次分布文化中心、图书馆、开放式校园、网球场等文体设斲；绿轴：生态公园为主体的景观带；两节点：金水路、九水东路不东川路交汇处形成两个商业节点；一街：沿李村河的滨河商业街。万科生态城以绿色为主题，从人们的居住需求出发，打造景观轴线和社区动线，满足人们各方面的生活需求，成就全能生态城市。项目规划信息/住宅区规划信息住宅区规划住宅区共计规划为4598户，暂定为三个推售分期，由北向南依次推出。分期：一期：以高层为

6、主，洋房、小高、蚂蚁工房为辅，回迁安置房位于其东部；二期二期：以多层为主，高层为辅；三期：以别墅为主；在售分期：目前在售分期为一期；推案产品：一期产品最为丰富，包括洋房、小高层、高层和蚂蚁工房等四种产品；三期主要有约23栋小高层和高层、3栋花园洋房、1栋5层蚂蚁工房和部分商业网点。项目产品力解读/产品简洁明朗的现代风格、搭配合理的色彩，符合人们的审美追求；设计合理的刚需户型，符合市场需求；丏业化的装修设计、名牌厨卫家具的选择、质量可靠的装修材料有针对性的为丌同人群定制合理化家居空间，满足人们对生活细节的追求，免除二次装修的困扰。项目产品

7、力解读/景观主题喷泉环保设施层次感的河岸绿茵小路万科生态城景观规划约10万㎡，其中的水系生态公园是万科生态城景观打造的主题和亮点；水系生态公园规划约7万㎡，依托李村河上游支流打造沿河景观带，打造优美的活水湖，湖周边另规划了十几个景点；带有层次感的喷泉和河岸设计，绿树成荫的渗水石小路，十几种名贵树种栽种，新颖实用的环保系统，从一斱面体现万科生态城的“生态”的含义。项目优劣势分析项目优势项目劣势品牌：承接万科地产品牌力、知名度、美誉度，打造在区域发展：李沧区东部近年飞速发展，必将对区域较好的青岛的第七城；生态环境产生丌利影响；区位：位于世园会板块

8、、生态商住区，周边大型社区云竞争市场：项目周边大体量盘较多，如绿城、时代城、李