华润凤凰城个案分析

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1、华润·凤凰城个案分析一、项目技术指标占地面积40万㎡总建筑面积130万㎡总栋数共80栋，一期20栋开发商华润置地(湖南)有限公司园林设计单位香港贝尔高林建筑设计单位澳大利亚ANS绿化率39%容积率3.0层数11F、18F、26F项目配套约5000平方米高档生活体验中心，体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室内运动会馆，运动会馆包括室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。一期开盘时间：08年9月20日，一期交房时间：09年12月二、产品剖析——建筑风格产品形态为欧陆风情、ARTDECO风格（ARTD

2、ECO呈现出注重传统装饰与现代造型设计的双重性，设计追求单纯简洁，但它不像同时期的包豪斯派，一味强调功能性，彻底抛弃装饰，而是主张装饰与功能有机结合）的电梯小高层、高层，配以地中海式风情的超高绿化率园林景观。二、产品剖析——园林景观2009年5月16日，凤凰城中心景观示范区提前展示，展示景点为游泳池、中心湖景、两座喷泉、景观亭，展示园林面积预估1000-1500㎡。中心景观园林以游泳池为中心，水景、雕塑融为一体，充分体现了ARTDECO风格，即保证了园林的功能性，也保证了装饰的美观性。园林区的植被刚移植，不葱郁，灌木丛

3、比较矮小，需要时间的栽培。二、产品剖析——由谁打造？建筑规划设计澳大利亚ANS国际建筑设计与顾问有限公司介绍1997年进入中国市场，于武汉、天津、成都设立了分公司及办事处。设计项目囊括住宅、商业、酒店、城市规划、公共建筑、商务区、教育等，公司荣誉甚多。园林景观设计香港贝尔高林园林景观设计公司介绍一所提供规划设计,土木工程,景观建筑设计及环境咨询服务的国际性设计公司。公司创立于一九五三年,分布在太平洋地区的七间事务所,有三百多位专业设计和从业人员。成立以来，已完成一万两千万项目，在长沙有茂华·国际湘、绿城桂花城、万国城等

4、项目。施工单位江苏中兴建设（A区承建商）介绍是融房屋建筑、市政公用、机电设备安装、公路、桥梁、水利水电、河湖整治、钢结构、建筑装饰装修工程施工和水泥预制构件生产、勘察设计、教育科研培训为一体的国家特级资质建筑业企业二、产品剖析——用材墙体四色拼接墙砖，价格为15元/㎡内墙系统五层，墙体保温性能强，且厚实，但减少了套内面积门防盗门，品牌未知窗双层中空玻璃，天窗为VELUX品牌电梯日立智能安防系统综合通讯布线系统、电视监控系统、停车场管理系统，公共广播系统，楼宇对讲系统（南栋），电梯IC卡控制系统，LED亮化系统，消防报警

5、及联动系统，自动喷淋系统，电子无线巡更系统直饮水无同层排水有凤凰城的用材也比较讲究，但与武汉、北京、成都的凤凰城相比还有差距，比如说外墙砖，只有15元/㎡，还有其他一起硬件配件方面也比较局限。二、产品剖析——建筑规划产品规划16栋蝶楼（“工”字形），3栋板楼（四房），1栋公寓；梯户比1梯2户“工”字形产品在增加建筑面积的同时牺牲了部分户型的采光、通风面，特别是位于拐角处的住户得不到优质的居住环境，在景观、视野上受到遮挡。“工”字型板楼公寓二、产品剖析——户型华润凤凰城两房占总体的52％，面积段较小，户型创新；三房面积在

6、115-133之间，部分“3+1”户型，集中分布于中央园林；四房面积141一梯两纯板设计，占据最佳位置（楼王）户型户型面积总面积比1×1×150－599.44%2×2×178－9052.74%3×2×2115－13329.32%4×2×21418.49%一期公寓、小复式两梯三户纯三房一梯两户纯板四房一梯三户纯两房两梯四户两房、三房混搭，三房一般位于两侧典型户型分析▼大户型，中央景观主轴；▼中小户型：地块南北两厢；▼产品创新；▼实用率较高。一房户型价值点：▼创新LOFT▼抗性：▼景观较差▼临路▼两房户型价值点：▼南北通透

7、▼方正使用▼入户、空中花园半面积计算抗性：▼景观较差▼三防户型价值点：▼南北通透▼景观较好▼入户花园半面积计算▼抗性：▼客厅餐厅东西向▼入户花园空中花园入户花园花院设计，带入户花园花院设计，无入户花园其他户型图花院设计，带入户花园花院设计，带入户花园紧凑设计，小阳台设计紧凑设计，带入户花园，小阳台设计紧凑设计，宽阳台设计紧凑设计，小阳台设计常规设计，带入户花园常规设计，无入户花园常规设计，带入户花园板式设计，带入户花园常规设计，方正布局非常规设计，多样布局三、推售分析华润凤凰城2008年9月21日入市，11月22日加推

8、两栋，09年共推出8栋。推售特征：推售频度：间隔2-3月；推售产品：优劣搭配，户型搭配；数量：200-300套之间价格：走高推售时间楼栋产品及数量价格08年9.217/8/9/10/11#两房429、三房125起价2880元/㎡，整体均价3280元/㎡，三房比二房高300元/㎡左右，带花院比普通高200元/㎡08年11.