中原地产长沙华润凤凰城开盘分析报告

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1、华润凤凰城一期一批开盘报告（一批7、8、9、10、11栋）项目情况：物业地址:长沙经济开发区星沙镇星沙大道、东三线、行政支线、望仙路之间开发商:华润置地（湖南）有限公司华润集团简介：成立于1938年，"华润"蕴含"中华大地，雨露滋润"之意，由周恩来总理亲自命名。华润集团是国资委设立在香港的中央特大型国有骨干企业，为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产近2,000亿港元。在中港两地拥有7家上市公司，经营范围涉及电力、地产、零售、啤酒、石化、纺织、医药等。旗下著名品牌有：雪花啤酒、怡宝纯净

2、水、华润万家超市、苏果超市、东阿阿胶、三九药业、双鹤药业等。开发商华润置地为华润集团旗下地产业务的旗舰公司，中国蓝筹地产企业，于1996年11月在香港联合交易所上市（1109），是香港股市恒生指数成份股。目前，华润置地总资产已超过300亿港币，已经在香港、北京、上海、深圳、天津、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门、曼谷等18个城市，塑造出万象城、凤凰城、翡翠城、橡树湾、上海滩花园等30余知名项目。建筑设计：澳大利亚ANS园林设计：香港贝尔高林占地面积：401777

3、平方米建筑面积：1300000平方米总栋数：80栋绿化率：39%容积率：3.0建筑类别:小高层、高层装修状况:毛坯自带配套：约5000平方米高档生活体验中心，体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室内运动会馆，运动会馆包括室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。周边配套:紧邻的易初莲花超市，长沙县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关，湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等高等学府，长沙市中医医院（长沙市第八医院）等卫生机构，都处于项目5分钟车程半径内。项目分期：项目分三期开

4、发，130万平米，80栋，其中第一期计划开发20余万平方米，现进行到一期一批，一批5栋。项目优势：n区位优势：星沙核心地段，紧靠星沙大道，将为以后进出城区必经之道；n品牌优势：华润品牌已有70年历史，实力雄厚；凤凰城作为华润旗下房地产品牌拥有较高知名度，房地产开发经验丰富；n大社区：项目占地600多亩，总建面达130万平米，是典型的居住型社区，宜居；n配套优势：易初莲花、新一佳、通程近在咫尺，生活配套齐全，教育、金融、交通等配套发展也较为成熟。n绿化先行：项目所需主要植被均提前栽种，保证了成活率并可

5、提高观赏性；n户型优势：紧凑户型，合理创新设计，实用率高。开盘情况开盘时间：2008年9月20日早上8：30，星期六，天气炎热开盘地点：现场售楼部现场氛围：n等候区18排，36列座位，共计648个座位，9点左右全部坐满，并且有部分人群站着，后陆续有人进入等候区，预计到场人员总计约700人。nVIP客户共319人，其中预计有50人是同行，现场办理的VIP。n售楼部外停靠车辆在9点左右有约50辆，其中奇瑞、大众等中、低档品牌轿车占了60%。现场组织、功能分区：功能分区好，负一楼为等候区，一楼有选房等候区

6、、选房区、交款区、签约区。入口和出口，实现了很好的分离，所以现场人员虽多，按照分区的流程走，显得很有秩序，一点都不混乱。（负一楼）（一楼）开盘流程：推售情况（房号排布）房型面积推出套数销售套数销售率销售率合计二房二厅79平米104109.6%36.8%80平米1606037.5%88平米（花院2+1）1215243.0%90平米（花院2+1）443681.8%三房二厅115平米36616.7%34.4%121平米361130.6%127平米（花院3+1）532649.1%合计55420136.3%3

7、6.3%推售情况有如下观点：1、从户型面积来看，凤凰城的户型面积整体偏紧凑型，如79、80的二房，115的三房；2、推出二房429套，79-90平米；三房125套，115-127平米；二房占总推量的77.4%，是本次开盘的主推产品；3、畅销户型是90平米的二房。此户型仅44套，全部位于11#，二梯三户，由于采用科学设计，使其南北通透，达到了纯板式的通风采光效果；又带算半面积的花院10平米，可将此花园隔成一房，实现二房变三房。是非常经典实用的户型，受到了消费者的亲睐。4、带花院的户型，普遍卖的好，说明

8、了这种户型的设计得到了消费者的认可。90平米二房（花院2+1127平米三房（花院3+1）价格情况：开盘前宣称，起价2880元/平米，均价3280元/平米。层差，1楼、2楼相差80元/平米；其他层差在10-15元/平米。三房价格比二房价格要高出300元/平米左右，带花院房子比普通房子要高200元/平米左右。后据称，开盘前临时进行了价格调整，降低了整体均价。根据研究部监控到数据，华润凤凰城均价在3200元/平米左右。部分真实成交价格（或价格表选房价）如下：9栋8楼03号房