福州冠城大通井大地块项目物业发展建议报告_部分(II)

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1、在售/已售项目——规模规划从项目规模来看，福州在售小户型项目存在占地规模较小，容积率较高，整体规划套数较少等特点。其中多规划为15层以上高层，底层1-3层多规划为集中商场，多数规划有商业和公寓之前的转换层。占地面积（总建筑面积（项目名称容积率总套数建筑规划楼层数平米）平米）群升国际尚都85456.67569956842栋高层31层（1-2层商业）瀚城国际76875.3407437561栋高层30层（1-3层商业）阳光乌山荣域321213963628994栋高层17-29层（1-4层商业）基星阁41864.3180003001栋高层17层（

2、1-2层商业）世纪豪门46018.3381923792栋高层;25-28层（1-5层商业）柒星景37497.47280053151栋高层25层（1-4层商业）福晟钱隆首座81962.1172122803栋高层25-32层（1-2层商业）51公馆56328.7490005811栋高层23层（1-4层商业）在售/已售项目——产品塑造从产品塑造上来看，目前在售项目多为塔楼设计，由于底层多为商场，因此公摊较大；同时电梯数和车位比均存在不足的特点。建筑形公摊过道项目名称梯位单层面积层高是否装修装修标准车位比态面积长度群升国际尚都板式2梯3户465平

3、米23%1.53.0米否——1:0.1瀚城国际塔楼4梯28户1358平米22%1.63.0米否——1:0.1连廊式阳光乌山荣域4梯2户1750平米23%1.73.1米否——1:0.41塔楼普通2.9米，复基星阁塔楼3梯20户1059平米25%1.6否——1:0.14式3.9米是世纪豪门塔楼3梯10户1469平米24%1.53.0米12001:0.42现已取消柒星景塔楼4梯15户1120平米21%1.53.0米否——1:0.2普通3.0米福晟钱隆首座连廊式2梯8户615平米26%1.8否——1:0.46复式6米10-15层3.8米51公馆连

4、廊式4梯25户2130平米23%1.5是8001:0.4其余6米在售/已售项目——配套卖点项目名称项目自身配套核心卖点群升国际尚都整体规划商业街，配套主力店东方百货社区规模较大，规划复合街区瀚城国际会所、健身房、多功能厅、空中花园CBD核心商务区阳光乌山荣域城市绿地、架空层会所，露天游泳池临近市行政中心，毗邻宝龙万象商业圈基星阁店管理物业、空中花园城市中心地段，划片重点小学世纪豪门会所、多功能厅、酒店管理物业城市中心地段柒星景多功能厅、空中花园、咖啡厅城市中心地段，划片重点小学福晟钱隆首座会所、游泳池、健身房、咖啡厅复式产品赠送面积较大会

5、所、健身房、多功能厅、酒店管理物业51公馆部分3.8米挑高户型，MOHO运行概念、会议室、咖啡厅•配套：主要依靠项目周边已形成的成熟生活配套，部分项目有根据定位主题加入主题配套。•卖点：主要卖点依旧以地段为主，特别强调教育资源，部分以产品的创新和性价比为主要卖点。在售/已售项目——销售价格瀚城国际18000元/平米由于近年来小户型公寓单价上涨较快，目前在售公寓项目投资回报率较低。这对公寓价基星阁格的上涨产生一定抗性。16000元/平米柒星景14000元/平米投资回本案区域价格租金报率世纪豪门13500-18000元/40-50元/3.3-

6、12157元/平米核心区鼓平米平米3.5%阳光乌山荣域12000元/平米51公馆楼9000-12000元/25-35元/3.2-二环边10798元/平米钱隆首座平米平米3.5%8147元/平米10000-12000元/25-35元/群升国际尚都核心区3-3.6%台平米平米8832元/平米江8400-9200元/20-25元/2.86-二环边平米平米3.5%在售/已售项目——户型供应主力主力面主力面积占项目名称户型积比群升国际尚都二房59-7950%瀚城国际一房40-5078%阳光乌山荣域一房43-5530%基星阁一房35-4780%世纪豪

7、门一房38-4830%柒星景一房36-5235%福晟钱隆首座复式78-8864%51公馆一房48-5664%•户型：一房为主，少量复式•面积：36-48平米•占比：主力面积占比50-60%•目前市场小户型公寓的可售量较小•未来市场小户型公寓的供应量较小•项目所在区域的小户型公寓市场竞争小，小户型受欢迎中原认为在市场竞争力较小，市场公寓产品销售无太大抗性的前提下，我们更多的考虑是将客群的需求最大化，把公寓的定位做准做精，提高小户型的功能利用，进而通过产品的塑造去追求公寓的价值最大化。定位精准在于客户把握基星阁个案分析个案分析——基星阁项目前

8、期入市受市场原因去化速度不理★项目名称：基星阁想，后市场转暖，由于全小户型，总价地址：井大路东侧，化民营路78号。低，再加上户型产品创新，去化理想，全占地面积：2220平方米盘售罄总建面积：1