中原上半年成都市写字楼市场分析报告

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1、2010年上半年成都市写字楼市场分析报告四川中原物业顾问有限公司目录一．市场环境分析41.宏观经济环境42.政策规划63.市场动态7二．写字楼销售市场分析81.市场整体特征81.1供需两旺81.2市场进入快速发展期82.供应特征92.1供应持续放量92.2甲级写字楼缺席，商务公寓盛行92.3城南成为写字楼供应集中区103.需求特征113.1成交量稳定113.2乙级写字楼为销售主力123.3商务公寓拉低成交均价123.4甲乙级写字楼价格大幅上涨13三．写字楼租赁市场分析141.各板块写字楼分析141.

2、1各板块新增供应及市场存量141.2各板块写字楼租金分析142.优质写字楼分析152.1租金小幅上涨152.2空置率下降16四．典型项目分析171.天合凯旋广场172.新希望国际C座173.东环广场18五．总结181.上半年市场总结182.后市预测19图表目录图1：成都市GDP增长情况（2004-2010年3月）4图2：成都市固定资产投资情况（2004-2010年5月）4图3：成都市写字楼开发投资情况（2004-2009年）5图4：成都市写字楼供需情况（2005-2010年6月）8图5：成都市写字楼

3、月度供应情况（2009-2010年6月）9图6：成都市写字楼供应类型（2010年1-6月）9图7：成都市写字楼供应方位情况（2010年1-6月）10图8：成都市写字楼月度销售情况（2009-2010年6月）11图9：成都市写字楼销售类型（2010年1-6月）12图10：成都市写字楼销售价格（2005-2010年上半年）12图11：不同类型写字楼成交价格（2009-2010年上半年）13图12：2010年上半年成都市各板块写字楼新增供应及市场存量14图13：各板块租金情况（2009-2010上半年）1

4、4图14：成都市优质写字楼租金走势（2009-2010年6月）15图15：成都优质写字楼项目空置率走势（2009年-2010年6月）16注：销售市场新增供应以取得预售时间为统计标准，租赁市场新增供应以实际投入使用时间为统计标准。数据来源于成都市房管局，由于5月20日-6月30日房管局数据系统维护，暂无法取得数据，5、6月数据通过市场调查方式取得，后期会有所调整。一．市场环境分析1.宏观经济环境ØGDP保持高速增长图1：成都市GDP增长情况（2004-2010年3月）数据来源：成都市统计局2010年1

5、-3月成都市国民生产总值1041.8亿元，同比增长18.3%，为历年来最高水平。其中，第三产业增加值501.0亿元，同比增长13.1%，占全市国民生产总值的48.1%。2004年以来，成都GDP以年均15.3%的速度高速增长，在全国处于领先水平。宏观经济的持续向好以及第三产业的快速发展为写字楼发展提供了坚实的经济基础。Ø固定资产投资力度大图2：成都市固定资产投资情况（2004-2010年5月）数据来源：成都市统计局2010年1-5月固定资产投资完成1532.1亿元，同比增加7.8%，增幅虽有所放缓，

6、但投资力度仍然较大。其中，房地产开发投资完成447.31亿元，同比增加56.0%，占固定资产投资总额的29.2%，增长较快。固定资产投资保持较高的增长速度，一方面拉动了经济增长，另一方面固定资产中交通、能源、通信等基础配套设施的建设完善为经济的发展提供了良好的环境。Ø写字楼开发投资加快图3：成都市写字楼开发投资情况（2004-2009年）数据来源：成都市统计局2009年成都写字楼的施工面积达到261.97万㎡，同比增加51.33%；新开工面积52.22万㎡，同比增长70.0%；竣工面积35.04万㎡

7、，同比增长163.9%。无论是新开工面积还是竣工面积都呈现大幅上涨的趋势，写字楼开发速度加快。大量的写字楼项目处于修建状态，随着这些项目的陆续交付使用，未来租赁市场面临较大压力。2.政策规划Ø西部金融中心建设规划2010年2月12日，四川省人民政府印发了关于《西部金融中心建设规划(2010—2012年)》的通知。规划明确了西部金融中心的三大功能区：金融总部商务区、金融产业集聚区、金融后台服务业集聚区，并对每个功能区地理划分及入驻企业等进行了限定。计划到2012年，规划总用地3000亩，后台服务中心达

8、到30家，总投资规模超过200亿元，从业人员超过10万人。影响：政府极力将成都打造成为整个西部的金融中心，以此抢占市场先机。金融业的发展，将吸引大量银行、基金、保险、证券类公司的进驻，而这些企业对写字楼的需求面积较大，需求档次较高，必然对优质写字楼形成有效需求，从而对写字楼市场产生积极的影响。Ø首次限定写字楼层高2010年3月1日，成都市规划局出台了《关于对<成都市规划管理技术规定>中容积率、建筑面积等指标的补充解释》文件，首次明确了写字楼层高，即除建筑公共部分的门厅