房地产限购政策分析

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1、房地产限购政策分析一、限购政策的损益群体分析1受损方（1）房地产企业是最直接的利益受损方，限购令使得房地产企业销售的客户群减少，从而加剧了房地产市场的竞争，对房地产的利润空间造成了严重的挤压，销售期明显拉长，企业风险因政策因素而放大。（2）银行。银行的受损来自于两个方面：其一，由于房地产企业的资金回笼风险增加，从而增大了银行的开发贷款风险；其二，由于房地产购买者屮资金实力和信誉度较高的客户一般都被限购扌当在门外，实际上也增加了个人住房贷款的风险。（3）地方政府。在分税制制度之下，地方财政收入与房地产景气程度相关度极高，房地产企业利润空间压缩使

2、得地方财政收到严重影响。（4）需要地方财政拨款的公共市政服务项目。这属于地方政府财政收入下降后的连锁反应。（5）与房地产和关的产业和就业人口。包括装修、建材、水泥、钢材、汽车等产业。2受益方（1）以租房收益为丄的房东。由于房地产限购政策，使得租房的需求稳定上升，从而有利于租赁市场的繁荣和租金水平的上升。（2）等待抄底的资金大鳄。由于限购政策是一项临时性政府干预措施，这种措施必然不可能长期执行，因此对于资金大鳄而言是-个蛰伏等待机会的好时机。(3)统计局及以房价指数作为重要考核指标的机关单位。由于国务院将房价列入了职能部门的考核体系，因此限购政

3、策对于各职能部门完成考核指标具有重要意义。二、限购政策的利弊分析1利(1)有利于防止国家资产泡沫，避免重蹈日本“失去的十年”覆辙。(2)有利于平息社会对高房价的抱怨，有利于缓和社会矛盾。(3)有利于给国家重新完善住房保障机制腾出时间和空间。(4)有利于减缓货币市场的流动性过剩和通货膨胀。(5)有利于调动产业结构调整的积极性，降低经济增长对投资的依赖性，引导投资向对国民经济有积极因素的产业转变。2弊(1)违背市场规律，会出现市场经济下最高限价干预措施带来的常规性供求失衡，未来房地产供应量将会急剧萎缩。由于房地产开发周期为两年，因此次政策造成的严

4、重后果将会在两年内集中爆发。(2)挫伤房地产企业的积极性，由于政策变动过于频繁，日后房地产对后市政策的判断将越发困难，从而使得房地产企业对做好本行精益求精产生了动摇。目前部分企业向采矿等方向转型即为最好的体现。(1)限购政策使得房地产的客户群质量大幅下降，开发商企业或者银行将更多的面对还款能力较差的客户，长期的风险不能低估。三、限购政策的长期影响如果限购政策长期化，将会造成非常严重的经济问题。除了上述弊端分析中提到的供应量不足、房地产企业转型、客户还款能力下降以外，还可能出现以下的严重后果：(1)民间借贷问题集中爆发。由于房地产开发商资金来源

5、被限制而销售期延长，使得房地产商向民间借贷的可能性大增，一旦资金链出现断裂，将会引发严重的经济和社会问题。(2)老板跑路盛行和烂尾楼重出江湖。由于房地产企业利润严重下滑，甚至可能出现资金不能回笼的情况，导致开发商企业老板跑路、在建工程停工变成烂尾楼、购房者一生心血付之东流的情况发生。(3)屮国经济将长期低迷。由于房地产行业的和关产业众多，对经济拉动作用明显，如果在抑制房地产需求的同时不能有效地找到国民经济新增长点的突破口，中国经济可能陷入长期的低迷状态。上海三湘房地产经纪有限公司企划部陈志文2011-11-16