住宅类房地产价值评估方法的改进研究

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1、分类号：密级：学号：2014411002单位代码：10759石河子大学硕士学位论文住宅类房地产价值评估方法的改进研究学位申请人杨枰指导教师池玉莲教授申请学位类别专业硕士专业名称资产评估硕士研究领域资产评估理论与方法所在学院经济与管理学院中国·新疆·石河子2016年5月ResearchontheMethodImprovementofResidentialRealEstateValueEvaluationADissertationSubmittedtoShiheziUniversityInPartialFulfillmento

2、ftheRequirementsfortheDegreeofMasterofValuationByYangPingDissertationSupervisor:Prof.ChiYulianMay,2016摘要改革开放三十年多来，我国住宅产业在社会经济飞速发展的大环境下也得到了快速发展，住宅估价日益成为关注的焦点。但是，由于我国房地产估价理论研究时间较短，住宅估价中常用的市场比较法和收益法都存在一些问题，导致求得的估价结果与估价对象的真实价值存在较大偏差。譬如，在市场比较法中选取可比实例的随意性大，对各项因素的量化修正主观性

3、强，对这两个问题的处理简单粗略，影响了最终评估结果的准确度。同时，正是由于上述原因，一些估价师在经济利益的诱惑下，为了迎合委托人的需要，利用上述可操作空间有倾向性地进行案例选择和因素修正，影响了估价结果的真实性和准确性，阻碍了房地产市场的健康发展。再如，收益法求取价格的公式选择单一，未来净收益和报酬率的测算不够客观公正等问题都可能极大影响到最终估价结果。因此，如何科学地运用市场比较法和收益法对住宅进行估价，成为我国房地产估价行业迫切需要解决的问题。本文将通过相关模型对上述评估方法的缺陷进行改进，在完善房地产评估方法的同时，

4、亦期能尽量揭示估价对象的客观价值，减少实际评估过程的主观随意性和模糊性，使得评估报告使用者对评估结果有一个比较准确的认知。本文以住宅类房地产为研究对象，以住宅类房地产价值评估方法的改进为研究目的，主要采用了文献研究法、比较研究法和案例研究法。在介绍研究背景和国内外研究现状的基础上，对房地产估价的理论基础、概念、原则、基本方法及缺陷进行了阐述，接着对住宅的概念、特点等做了论述，然后对住宅价格的特点、影响因素和住宅估价的难点处理等做了重点分析。针对市场比较法的缺陷，引入模糊数学中的理论，利用贴近度选择可比实例，再用熵权AHP法

5、确定各指标因素的权重，最后再利用专家打分值和各指标因素的权重求取最终价格，大大降低了估价过程中的主观性。针对收益法的缺陷，首先对收益法公式的选择提出建议，然后重点应用模糊综合评判的思想改进市场提取法，求得可靠的报酬率，再测算估价结果，以提高估价结果的准确性。最后，用实际案例演示了改进后的市场比较法和收益法的具体应用，通过与改进前的估价结果的精确度进行对比分析，验证了该模型的可行性，并对全文进行总结，为住宅类房地产评估方法的有效改进以及评估工作的顺利开展提出一些建议。关键词：住宅估价；市场比较法；收益法；模糊数学；熵权AHP

6、法IAbstractAftermorethan30years’reformandopening-up,China'shousingindustryhasbeendevelopedrapidlyunderthecircumstancesofhighspeeddevelopmentofsocietyandeconomy.Housingappraisalhasincreasinglybecomethefocusinhousingindustry.However,duetotheresearchtimeofrealestateap

7、praisaltheoryresearchisshorterinourcountry;boththecommonmarketcomparisonmethodandincomemethodusedinhousingappraisalhavesomeproblems,leadingtoabigdeviationbetweentheappraisalresultandtherealvalueoftheappraisalobject.Forinstance,thereexistsmorerandominchoosingcompar

8、ablepropertyandthestrongersubjectivityineachfactor’squantificationcorrectioninthemarketcomparisonmethod.Bothmethodsindealingwithchoosingcomparableproper