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1、浅析商业银行个人住房贷款风险及其防范措施财改金融技术协作信息2们0(22象勇10浅析商业银行个人住房贷款风险及其防范措施•张铁君近几年来,伴随着我国房地产市场的快速发展，我国商业银行房地产信贷规模得到迅速扩张,特别是个人住房贷款占银行贷款的比重逐年增长•由于个人住房贷款是一种中长期消费信贷，具有贷款期限长，零售性和分期偿还的特点,在其具体运作过程中，存在着较多潜在风险,可能会给商业银行带来经济损失•因此必须加强管理，采取行Z有效的风险防范手段，保证此项业务健康快速发展•本文重点就当前个人住房贷款业务风险问
2、题进行分析和探讨.，个人住房贷款面临风险的主要形式1.信用风险•又称为违约风险,根据违约者主观意志的不同又可分为主动违约风险和被动违约风险.主动违约风险是指房地产借款人根据房价或利率水平的变动，出于比较利益而主动停止或延期还贷造成的有意违约•被动违约是指房地产借款人因某种客观原因，如由于家庭，工作，收入，健康等因素，或由于自然灾害，战争，社会动乱等不可抗力原因造成借款人无法按期还款所发生的违约.个人住房贷款的对象是自然人,投向相对分散，随着个人住房贷款比重的不断增加，违约风险将成为我国商业银行个人类贷款而
3、临的主要风险.2.资产变现风险•是指由于个人住房贷款资金的来源与运用在期限,结构，数量上的不匹配，以致商业银行不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险•商业银行的资产负债结构不匹配，极易造成银行信贷资金不稳定，从而面，临较高的风险.3.利率风险.是指由于个人住房贷款在还款期间的贷款利率不固定，而对应其來源的银行资金的存款利率固定，当利率发生变动时，使银行利润受损的风险.我国商业银行个人住房贷款利率均是浮动利率，在浮动利率下,借款人每年还款金额不是固定的，一旦贷款利率出现较大幅度的上升,借款人的还款压力
4、将明显増加，对于一些投资性购房者，可能会出现还款困难•当利率下调时，由于定期存款利率不变，而贷款利率按新利率执行，银行的收益空间就会缩小.4.法律风险.主要表现在虚假按揭贷款业务中，由于假按揭业务无真实的交易背景,贷款要件严重不全且长期无预抵押登记手续和他项权证•一旦开发商因经营不善无力提供还款资金，银行将从法律关系上面临巨大风险.根据以往的实际情况来看,几乎所有假个贷项目，在一段吋间之后都将部形成不良贷款，从而给银行信贷资金带来巨大的损失.5.道徳风险.一方面由于目前人们的信用意识仍比较薄弱,存在向银行
5、提供虚假材料的行为,造成商业银行无法对借款人的真实经济状况进行正确评估,另一方面房地产开发商自有资金普遍较低，对银行信贷资金依赖度较高，存在办理”假按揭”套取银行信贷资金的行为，同样给银行带来巨大风险隐患.二，个人住房贷款风险的主要成因1.个人信用体系尚不完善.我国个人征信体系目前尚不完善，对个人资质评估缺乏统一，客观的标准，使得商业银行无法对购房者的资信情况，收入状况,现有住房状况，未來收入是否稳定等方面进行详尽了解.同时各商业银行之间由于竞争关系的存在，造成了银行间的信息不共享,进一步给违法欺诈行为提
6、供了可乘之机.2.对第一还款来源不够重视.多数商业银行较多考虑了楼盘位置,抵押物升值等因素,认为只要抵押物存在，银行述款来源就有保障，而未将第一还款來源即借款人的还款能力的审核作为重点•在业务操作流程屮也放松了对规范性的要求,忽视了对贷款首付款真实性及个人住房信贷资金用途真实性的调查，对第〜还款来源的身份，购房行为的真实性，所购房屋的情况及还款能力调查核实不细:在业务操作上缺乏对借款人真实收入状况核实的有效手段,很大程度上是依照借款人提供的收入证明来核定贷款金额，从而增加了商业银行个人住房贷款的风险.3•
7、抵押物难以变现，贷款担保形同虚设•商业银行个人住房贷款中大多数以所购房屋作为借款的抵押物，一旦借款人不能偿还到期贷款违约时,从法律角度来讲，银行有权处置抵押房产•但在处置抵押物的过程中，商业银行又会面临相应的问题，从而増加个人住房贷款的风险•主要是由于目前我国房地产交易市场还不够成熟，又缺乏完善的房产股价，典当，拍卖等相关法律规定，使得银行对抵押房产的处置难以在短期内完成•另外，银行在处置房产时还要承担由此带来的诉讼费等费用支出•由于以上种种原因，房地产贷款抵押物的处置困难重重,个人住房贷款抵押担保难以真
8、正起到有效防范商业银行信用风险的作用.4.商业银行自身信贷管理薄弱.一是对个贷风险识别和控制不及时，不到位，导致了个贷风险不断暴露•主要表现在贷后管理方面，个人贷款贷后管理工作量大，无法对借款人进行有效的跟踪和监控,对房贷风险很难做出预警，滞后的风险识别和控制理念，不利于风险的防范与控制，错失化解风险的最佳时机•二是员工强制休假和岗位轮换制度执行不到位，多数银行对工作人员多年不交流，不轮岗,不实行强制休假的情况非常普遍，客观上
