中国商业银行个人住房抵押贷款风险及其防范

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1、中国商业银行个人住房抵押贷款风险及其防范中国商业银行个人住房抵押贷款风险及其防范摘要：目前，个人住房抵押贷款业务已经成为了银行贷款的重耍部分，同时个人住房贷款业务中存在的许多问题，制约了项业务的发展。研究目的是在中国商业银行的相关政策下，正视中国大型、中小型银行个人住房抵押贷款的现状；从信用风险、利率风险、流动性风险这三个方而分析中国商业银行住房贷款存在的隐患，并针对这三个风险分別进行详细的研究并口提出相应的对策。关键词：商业银行；个人住房抵押贷款；信用风险；风险管理中图分类号:F830文献标志码：A文章编号：1673-291X(2014)13-0117-02一、商业银行住房贷

2、款面临的主要风险个人住房贷款风险就是指贷款中存在损失的可能性，即借款者如果不能按照规加的期限偿还贷款的本金和利息，将会给银行带来的损失。目前，由于住房贷款的市场环境的内、外部因索本身的特点，中国银行住房贷款主耍风险表现在：(-)信用风险信用风险是借款者没办法按规定的期限偿还住房贷款的本金和利息而带来的损失，是住房贷款风险中最根本的风险，也是银行在开展住房贷款的业务中面临的最大风险，主要表现为：1.理性违约。这被认为是主观放弃偿还贷款而能够得到的好处的违约行为。当利率上升幅度较大或房价迅速下跌，接着支付的成本大于放弃还款的利益，借款者便会理性地违约。主动放弃偿贷一般会发生在贷款合

3、同签订后的前二年，这时违约的机会成本相对来说比较低,失去的只是一些交易费用、首付款和部分贷款的本金和利息2•被迫违约。被认为是指借款人在购房之后，由于突发或无法再向银行还本金和利息。中国的市场竞争激烈，教育和医疗的费用支出增加，就业条件严峻，使得借款人的支付能力下降甚至恶化，借款人没办法偿还余下的木金和利息。（二）利率风险利率风险是指利率水平的变动使商业银行资产收益发生损失的可能性。如果贷款的利率上升，借款人偿债的负担便会增大，他们的收入没有跟上增加的住房贷款，借款人就会无法承受，便出现了还不起贷款本金和利息的现象，从而影响了银行的利益。中国对提前还款的违约行为缺少政策性限制，

4、如果利率下跌，减少了融资的成本，通过再融资來还贷，打乱了银行可贷资金的使用并且预计的利息很难实现。中国正处于利率市场化的初期阶段，银行个人贷款的利率风险更加突出。个人住房贷款期限比较长，五至二十年之间，最长的能够达到三十年。这么长的吋间，经历了多个周期，市场利率也会跟着变化。对固定利率的商业银行來说，住房贷款占资产业务达到一定比例吋,利率的变化将会给银行带来无法避免的风险。（三）流动性风险流动性风险指银行银行急需资金时所持的抵押贷款没法足额变现而带來的损失。首先，银行发放的住房贷款的资金主要來自于居民的存款，基木上是短期的，但是住房抵押贷款的期限一般为三年、五年，也有十年、二十

5、年的，这种把居民的存款作为放贷的行为，使得银行资产的流动性降低了，产生了相应的风险，并且影响了银行的还款能力。其次，中国银行个人住房贷款流动差。个人住房贷款每笔贷款的利率、期限和到期的时间不同，银行无法进行统一管理；住房二级市场不发达，抵押物变现困难，影响了住房贷款的变现性，使银行丧失在金融市场上更加有利可图的投资机会，增加机会成本的损失。二、银行住房贷款风险的现状（-）大型银行个人住房贷款风险由于中国房价在2009年以前处于上涨并且中国银行对住房抵押实行贷款严格的风险控制，屮国银行个人住房贷款在2009年以前从没出现大范围的借款人违约或坏账，总的说2009年以前，中国银行住房

6、贷款的不良贷款率在缓慢的下降，2009年到现在是住房贷款风险处于反弹期间。个人住房贷款风险的转折点式是2007年8月，人行和银监会已经告知用贷款买房或买两套或者以上的，贷款的首付比例不能少于45%。而且2009年经历了多次加息，五年期贷款利率达到了7.92%。在2009年上半年的个人住房贷款不良贷款金额出现增加。2009年中期以后个人住房抵押贷款不良金额有所下降但还是高于2008年年末。（二）中小型商业银行个人住房抵押贷款风险笫一，市场的趋同。中国中小型银行以追随国有独资银行为目标，选址地点一般位于城市中心和经济发达地区，业务种类追随四大国有银行，没有自己的特色，使得中小银行业

7、务发展难度变大。第二，人员构成不稳定。中小银行通过高薪來吸引大家，熟悉传统业务的人多，了解现代银行业务的人较少；懂实际操作的人多，专家人才稀缺；建立培训的意识淡薄。众多中小银行之间人员流动性大。第三，中小银行经营风险的主客观因素。中小银行由于没有雄厚的资金实力，主要服务于中小企业。目前中小企业经营的稳定性较差、高比例的负债、发展没有后劲等，还有的中小企业甚至通过很多方式来逃离负债现象。经营状况不太好的客户就会承受更多的风险。同时，屮国屮小银行都希望自己将会有一席Z地，追求更好的发展，然而在目