浅析基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范

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1、浅析基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范2012第1期(总第107期)长春金融高等专科学校学报JoumalofChangchunFinanceCollegeNo」,2012SamNO.107浅析基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范姜少华，杨威，李晓楠(1.中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行，吉林吉林132011;2冲国建设银行吉林省分行人力资源部，吉林长春130061)［摘要］近年来，我国基层商业银行个人住房按揭贷款快速发展，由于这类贷款涉及多方当事人，资金量较大且期限较长，信用风险,抵押物风险

2、和银行操作经营风险等风险逐步显现.随着按揭业务的不断扩大，更多的金融风险摆在商业银行的面前.分析商业银行个人住房按揭贷款风险及成因，对商业银行如何有效防范个人住房按揭贷款风险捉出相应的防范对策.「关键词］商业银行;按揭贷款;风险［屮图分类号］F830.5［文献标识码］A［收稿日期］2012—01—08［文章编号］1671—6671(2012)01—0005—03［作者简介］姜少华(I966-),男,朝鲜族，吉林延吉人，中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行经济师.，基层商业银行个人住房按揭贷款现状在

3、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的文件下发后，我国房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到遏制.1998年以来，我国全面开办个人住房按揭贷款业务,随着我国经济的发展，簡业银行个人住房按揭贷款业务一直处于较为快速的增长时期.但是，大多数商业银行对于个人住房按揭贷款风险的管理水平还是比较低的，各家商业银行的个人住房按揭贷款的业务流程及其风险管理体系大体相差无几，都是围绕贷前调查，贷款审查，贷款审批，信贷检查和贷款清收这四个阶段

4、来进行的•…簡业银行个人住房按揭贷款业务的快速增长，推动了我国房地产业的增长速度•而房地产业的快速发展，离不开金融机构的积极支持.据统计，投资个房地产项目，从银行筹集的资金占比就可达到80%〜90%.商业银行个人住房按揭贷款作为房地产业筹集资金的主要形式，显示出极其重要的作用.商业银行办理个人住房按揭贷款，面临着各种不确定因素.如由于存在多方当事人，必然产生复杂的法律关系;因为抵押物是住房，必然产生较大资金量，较长期限等的特点.当借款人失信后,就会产牛.违约风险;当开发漓作假时，就会产生假按揭风险;

5、甚至出现按揭款被挪用，抵押物估价与处置不利等各种风险.分析商业银行个人住房按揭贷款的各种风险及提出相应的对策，对保证商业银行资金的稳健，安全运行具有极其重要的现实意义.二，基层商业银行个人住房按揭贷款风险分析随着商业银行个人住房按揭贷款业务的发展，各种金融风险时有发生.（一）借款人违约风险由于借款人主观或客观原因，出现不能按期及时足额偿还借款，就会产生借款人违约风险，这是一种信用风险.在商业银行个人按揭贷款实施过程当中，借款人失信产生的信用风险是最直接的风险，也是最基本的风险•对于一个支付能力强，资

6、信好的借款者，漓业银行会信任和积极给予资金支持.同时，商业银行也要最大限度地防范借款人违约产牛风险，因此，对借款人的资信状况和偿付能力的调查就是首要考虑的因素.银行要全面常握借款人资信及偿付能力的真实状况,必须做好事前审计调查工作，这样才能对贷款发放作出准确的判断与决策.实际工作中，对于十几年甚至几十年的贷款期限，考核借款人资信的状况是比较困难的,必须付出艰苦的努力，做好扎实的资信状况和偿付能力的调查，切实做到防范出现借款人信用风险.95?（二）假按揭风险假按揭风险，是开发谢玩弄手段作假产生的一种风

7、险.开发商为什么要玩弄手段作假，使用什么手段作假，是必须认真研究防范的问题.由于房地产开发商在项目实施过程中,资金周转往往会出现闲难，资金需求带來的压力会迫使开发商利用其内部员工或者其他人，冒充购房者，办理假按揭贷款•开发商利用这种假按揭，套取到银行贷款，用来解决项目资金周转的不足•必须指出，由于假按揭取得贷款比一般商业贷款容易，且利率，速度都比一般商业贷款优越，因此，这种假按揭行为对资金实力缺乏的开发商具有很大吸引力.目前，因假按揭引发的纠纷己陆续被起诉到法院.（三）按揭款挪用风险在商业银行个人住

8、房按揭贷款实施开始后，按揭购房款被开发漓违规挪用，产牛的风险称为按揭款挪用风险.在购房人交付首期付款额后,按照合同规定，再交的按揭款只能用于支付相应商品房的其余购房款，或用于工程的继续建设,不能用于其他用途.但是，实际经营工作中，往往发生按揭款挪用现象.当商品房建设工程是由施工方带资垫资修建，或发生开发商以各种方式拖欠工程款，在一段时间内开发商手屮就会拥有银行贷款和按揭款•开发商的资金一富足起来,就会把本来应该用于特定项目的资金，在项目结束前投人其它项目•一旦开发商把