个人住房按揭贷款风险之探析

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1、个人住房按揭贷款风险之探析个人住房按揭贷款具有房地产抵押及分期还款两层含义。它是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。随着房地产业和金融业的改革与发展，按揭贷款已成为银行、房地产开发商和购房人共同参加房地产开发经营的一种重要的信用方式。然而按揭贷款欺诈现象也随之产生，严重影响了银行的利益。一、按揭贷款风险形成的原因(—)外部原因1、房产开发商为周转资金而欺诈银行贷款。现今房地产市场仍具有巨大的消费潜力和盈利能力。很多的公司热衷于房地产开发并

2、不只是将它视为一种投资，在某种意义上更像是一种投机。然而房地产业毕竟是需要巨额资金支持的行业，在开发过程中出现资金短缺或者资金周转不灵而使开发项目停滞的现象司空见惯。开发商的项目大多有银行贷款的辅助，在不能进一步取得银行资金支持来解决资金周转问题的情况下，从银行套取购房人预售房屋按揭贷款就成为解决这一问题的有效途径。2、房产开发商骗取银行贷款。房地产市场不健康的繁荣与火爆使得许多企业蜂拥而入，一些根本不具备房地产开发资质和能力的企业也混列其中。这些企业开发的项目完全依靠银行贷款和建设单位垫付工程款来维持，

3、只有在房产开发完成销售完毕他们才有可能偿还银行贷款和建设单位的工程款。有些企业的出发点纯粹就是为了骗取银行贷款。于是就出现了将根本不存在的楼层出售和购房者，骗取了银行贷款的荒谬事情。可想而知，贷款收回也就毫无保障了。3、借款人信用观念淡薄，失信现象严重。一是由于传统观念的影响，一些人没有养成信用观念，只管借，不管还；二是社会上一些企业和个人逃废银行债务成功的示范效应以及社会上一些不法分子的非法信用活动，也在社会上造成了一定的负面影响，诱使一些人铤而走险积极效仿，进而严重阻碍了人们信用观念的建立和增强。4、

4、信息资源不对称容易形成风险盲点。主要包括两个方面：一是现在社会上还没有一套完整的个人信用评价体系或机制。个人的重大事项也没有实行对外公告的规定，银行对借款人过去的信息及今后的变动情况无法及时掌握。这样，就使银行在发放贷款时带有极大的盲目性，容易形成道德风险和操作风险。二是由于银行之间竞争的加剧，信息相互封闭，使同一借款人可以在多家银行贷款，而银行又无法掌握借款人的资信情况，造成多头信用风险。（二）内部原因K规章制度不系统、不衔接。如有的银行开办的个人住房按揭贷款业务，要求房地产开发商作担保，期房作抵押，而

5、期房属于在建工程，其所有权属于施工单位，如何实现抵押权的问题，有关政策并没有明确规定，而除了房子抵押外，银行又没有其他补救措施。这样如果开发商失约，工程竣工后不能及时拨款给施工单位，施工单位就可拒绝交出房权，那么，银行贷款到期后，就难以收回，就是诉讼于法律，也无能为力。2、贷款审查中注重审查申请资料的合规性忽视其真实性。银行在发放按揭贷款之前都会按照规定对购房人的个人情况，包括职业、职务、年龄、健康状况、家庭收入情况、支岀情况等进行审查，以此来确定购房人的还款能力。但是实际操作中，因为我们国家没有社会信用

6、评估体系，这些资料的来源主要是购房人提交或者以问卷形式获得。它们的真实性无法得到保证。3、银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查，甚至未办理抵押登记手续就发放按揭贷款，客观上纵容了假按揭的发生。同时，少数银行工作人员存在职业道德问题，与开发商恶意串通，内外勾结，甚至私下交易，对开发商的“造假”睁只眼闭只眼，放纵假按揭的发生。二、措施和建议1、严格银行审贷环节的把关。严格银行审贷环节把关可以避免很多的按揭贷款风险，关键问题在于明确责任、严格责任，建立适当的奖惩机制，使贷

7、款审查人真正自觉的按照规定进行，并对审核资料的真实性负责。这样银行就可以避免因为自身原因而产生的风险。2、按揭贷款保险的推广客户在办理按揭贷款业务时，同时办理按揭贷款保险业务，确定银行为第一受益人。当保险合同中的履约条款成立时，在借款人无法偿还贷款本息的情况下，保险公司负责对银行债权人进行赔付。这种保险可以有效的保护银行的利益。3、严格按揭贷款业务的准入凡是开发商申请银行办理项目按揭贷款合作业务，首先要提供合法有效的企业法人营业执照、经审验的企业财务报表及房地产企业开发经营资质证书等资料，经银行信贷员对按

8、揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析，对开发商进行信用等级评估，严格把关，凡不符合贷款条件的按揭项目及有假按揭嫌疑的，将有关材料退还开发商；对符合贷款条件的按揭项目，银行与其洽商无议后签订《按揭贷款业务合作协议》，明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容，从开发商方面为防范假按揭打下坚实的基础。4、加强后台控制，使后台真正发挥识别风险和防范风险的作用。一是建立统一的规范信息系统，把个人信贷业务纳入全行整体风