个人住房按揭贷款风险产生和防范

《个人住房按揭贷款风险产生和防范》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、个人住房按揭贷款风险产生和防范姜子华关键词：按揭贷款；风险；防范 摘要:随着房地产业和金融业的改革与发展，个人住房按揭贷款已成为银行、房地产开发商和购房人共同参加房地产开发经营的一种重要的信用方式。然而个人住房按揭贷款欺诈现象也随之产生，已严重影响了商业银行的利益。本文从按揭贷款风险的产生和方法角度出发，探讨了按揭贷款风险的产生，并提出防范措施。 伴随着人们对居住需求的不断变化和住房分配制度货币化改革步伐的加快，致使商业银行的个人住房按揭贷款业务得以迅速的发展起来。所谓按揭，是香港惯用的一种叫法，实际上就是购房者拿即将

2、购入的房屋作抵押，向银行申请贷款以付购房款。自90年代末期以来，银行个人住房信贷一直保持了高速增长的势头，直接拉动了住房供求关系。据有关资料显示表明：2002年6月末，我国金融机构个人住房贷款余额6630.1亿元，是1997年末个人住房贷款余额的38.55倍。个人住房贷款的快速增长，促进了住房消费的增长，2002年末，个人住房销售金额达4710亿元，占同期商品房销售额的82.3％。但是，在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时，仍然存在着不可忽视的问题。这些问题都会反映到法律上形成一定的法律问题，因而个人住房按揭市场急

3、待规范化、合理化、法制化，为按揭市场保驾护航。与此同时为规范和保障个人住房按揭市场的健康发展，有必要对个人住房按揭市场发展过程中所暴露出来的各种法律问题进行研究。本文即在此背景下对个人住房按揭业务中的银行风险及防范等问题略陈己见，以期对我国个人住房按揭市场的健康发展有所助益。一、个人住房按揭贷款风险分析（一）个人住房按揭的内涵和法律特征由于住房是价值高的耐用商品，而占有住房市场消费主体的中低收入阶层很难依靠自己的经济能力购房，必须借助于相适应的住宅信贷才能将住宅的潜在需求转换成为真正的住宅需求。在这种情况下就出现了住房

4、按揭这一崭新的融资方式。所谓个人住房按揭贷款是指贷款银行向借款人发放的、用于其购买一手房、借款人用所购住房作为抵押物、开法商提供阶段性担保的贷款形式。其中首付款不低于房价的20%、贷款期限最长30年。个人住房按揭是由银行、房地产开发公司（开发商）和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。作为一种崭新的融资方式（仅就中国而言），即为贷款买房子，它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能帮

5、助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房产业的扩大再生产。因此，自个人住房按揭产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法为：开发商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出期房或现房，购房人向开发商订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（一般不超过购房总价款的30%），之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将房产权益移转给银行作抵押，购房人定期向银

6、行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房按揭贷款。个人住房按揭贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为按揭贷款有所购房屋作抵押，又有开发商提供保证，可谓“双保险”，贷款风险系数趋于零。然而随着个人住房按揭贷款的迅速发展，这种观点显得愈来愈片面。事实上，银行在按揭业务中同样存在不可规避的金融风险，实践中也出现了大量的按揭纠纷，银行信贷权益遭受到了极大的侵害。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房按揭中银行风险的防范机制显得十分迫切和必要。那么，在按揭业务中银行风险来源于那些因素？有那些表现形

7、式？要深刻、准确认识这些问题首先必须从法律角度分析个人住房按揭的法律特征，这是分析银行风险、建立防范机制的前提。根据前述定义，个人住房按揭最显著的法律特征是：它涉及二个合同、三方当事人。具体分析如下：其一，二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同。前者是后者的前提，没有购房合同则必然没有按揭贷款合同；按揭贷款合同则是购房合同的补充，没有按揭贷款合同，购房合同就成为履行不能的合同。因此二个合同密不可分，互相作用，相互依存，任何一个合同的违约行为均可能导致另一个合同的履行成为不可能或者不必要，这是个人住房按揭区别于其他民

8、事经济法律关系的一个突出特征。其二，三方当事人是指开发商、购房人和银行。1、开发商和购房人之间是房屋买卖关系，双方的权利义务关系具体体现在购房合同中；2、银行与购房人的关系则包含两层含义：第一层是借贷关系，购房人是债务人，银行是债权人；第二层是抵押关系，购房人是抵押人，银行是抵押权人；3、开发商与银行的关系。目前理论界与实务界存在