涉税案例分析及政策应用地产税收（5）课件

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1、税收新政大串烧及征管热点难点解析地产税收1营业税、2房产税、3土地使用税、4契税、5土地增值税、6耕地占用税、7印花税8个人所得税2房地产市场调控之税收杠杆---S1：营业税销售住房税收政策财税[2008]174号自2009年1月1日至12月31日，普通住房营业税政策非普通住房营业税政策1不足2年差额计征全额计征2超过2年免征差额计征3年末财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知财税〔2009〕157号现对个人住房转让的营业税政策通知如下：　　一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个

2、人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。4销售住房税收政策财税〔2009〕157号2010年1月1日起普通住房营业税政策非普通住房营业税政策1不足5年差额计征全额计征2超过5年免征差额计征5此政策针对二手房交易市场，通过提高交易税费成本降低交易利润，从而调控房价6房产税:以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋为征税对象，按房产余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税（此税不适用外商投资企业、

3、外国企业和外籍个人）。其税率分为两类：按照房产余值计算应纳税额的，适用税率为1.2%；按照房产租金收入计算应纳税额的，适用税率为12%，但个人按市场价格出租的居民住房，减按4%的税率征收。房产税按年征收、分期缴纳土地使用税:以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。7《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字（86）

4、008号规定：所谓的房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐薄“固定资产”科目中记载的房屋原价财税〔2008〕152号 的解释：从新认识两个问题1、某物业公司使用的房屋，因为此项房屋的所有权归属于全体业主委员会，房屋原值并不反映在物业公司的“固定资产”科目中，如何征管？2、某上市公司，因采用新会计准则，则可以将房屋所占土地价值作为会计政策变更予以调出，仅就房屋价值从价计征房产税，但如果某制造业企业既采用企业会计制度，又部分使用新会计准则，对房产所占土地价值进行剥离，如何把握？8S2房产税、土地使用税:财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关

5、问题的通知财税（2009）128号一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。二、关于出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。三、关于融资租赁房产的房产税问题融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题　　对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权

6、证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。　　对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。9《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税（2005）181号，对自用的地下建筑，如属工业房产的，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值，如属商业及其他用途的，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。10房屋出租：五招筹划房产税1、正确划分房屋和非房屋租赁价款---分清房屋与场地，分清房屋与设备2、出租变仓储-

7、--仓储由保管人按房产原值缴纳房产税3、变出租为提供服务加出租---合理的利用物业管理服务收费4、利用转租政策5、利用综合计征政策部分地区的综合计征政策（北京，广州，青岛）11案例1：土地是否一并计入房产计征房产税？观点1：不论采用什么核算，房产税计税都要包含土地观点2：如果执行企业会计制度的，土地价格是包含在房屋内的，房产税应按含土地价值来计征。如果执行新企业会计准则，土地单独作为无形资产核算的，则房产税不含土地价值观点3：企业原来执行企业会计制度，土地含在房产中，但是现在他执行企业会计准则了。根据财政部关于初次执行企业会计准则的有关问题的通知

8、，他可以将土地从房产中独立出来核算，只要他符合规定，就可以从执行新准则起，房产税不用含土地12财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税