浅析房地产的营销策略

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1、浅析房地产的营销策略学校系院专业姓名学号2011年**月**日房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，乂有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列儿个方面：1、房地产商品的组合性组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合；二是不变性与多样性的结合；三是消费品与投资品的组合。2、位置固定性3、房地产商品的异质性，即个别性4、房地产商品价值的巨额性土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。5、房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限

2、制。房地产业的发展不权受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。6、房地产使用的长期性、耐用性房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却很难确定。由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产营销策略的制定，是一项复杂的工作，涉及到很多方面，并且也有很大的难度，那么我们首先从消费市场谈起。何谓消费市场?那就是房子要卖给谁的那个空间，也就是说，房地产营销策略的制定，要从

3、房地产的市场需求上入手。那么消费市场有什么特点呢？我总结了三个方面的特点：1、房地产营销策略需求的多层次性。在同一个商品的市场层面上，不同消费者群与由于社会地位、收入水平和文化素养的差异，其房地产需求也会表现出多层次性的特点。比如有人需要买别矍，有人需要买小户型的，有人需要买四房的等等，这就是在消费市场上房产需求的多层次性。所以在制定营销策略的时候,就要考虑到产品的特点是什么？也就是知己。2、房地产营销策略需求的多变性。从纵观上看，同类产品要面对很多的消费者，比如在做房地产形象定位的时候提出的消费者定位，房产面对了30-60岁之间的消费群体，此年龄阶段的人数众多，并且差异性很大，

4、由于受各种因素的影响，对房屋也就有了多种多样的需求。随着生产的发展、消费水平的提高，消费者的需求在总量、结构和层次上不断发展，于是就有了房产需求的多边性。所以根据这种多变，就必须要根据产品的特点重新制定消费者市场，根据自身条件准确的选择目标市场，从而制定出切实可行的营销策略。3、房地产营销策略需求的诱导性。很多做房产策划的工作人员都知道，消费者对房屋的需求是可诱导的，比如有的房地产开发商广告做的好，带动了部分消费者的购买；比如有的开发商品牌做的好，赢得了很多消费者对品牌的忠诚等等。所以从消费者市场來看，根据笔者10年的营销经验，消费者选择产品，有些是本能的，有些就是与外界的刺激有

5、关的，这种刺激会让消费者的需求发生变化，也就让潜在的需求变为现实的需求。因此制定房地产营销策略，此策略不仅要适应和满足消费者的需求，而忖应该通过各种促销途径影响和引导消费，也就是制定出合理的媒介选择和促销方案。一、房地产营销产品策略在制定房地产产品策略吋，需要从以下几个方面进行考虑：（-）位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言,开发项目应处在交通便利区、人流量集中区，把握好交通及客流“两大动线”，商铺投资的冋报率才可能实

6、现。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带來更多人气，例如，北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。另外要注意的是，商业的最佳位置一定不耍在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目，那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子,很多大商家对一个商业项FI的外部环境非常满意，但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法，往往只因为电梯数量不够。因此，从客流动线这个角度讲，商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体

7、中逗留更长的时间，从而产牛更多消费，更多的利润。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。（二）产品设计。为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计