浅析如何完善房地产营销策略

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1、浅析如何完善房地产营销策略【摘要】随着中国经济市场化不断深入发展，房地产市场也经历了从小到大的发展历程。我国房地产市场营销起步较晚，再加上市场化进程不完善，房地产营销方面还存在着很多问题，本文就些做一分析。【关键词】房地产营销策略房地产营销是指房地产开发企业为了实现经营口标，对房地产产詁的构思、定价、促销和分销的计划和执行过程。新的市场形势，要求房地产营销要的新的思路。房地产主要冇三种存在形态，其屮土地指的是地球陆地表而及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材

2、料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑两大类；其他土地定着物的是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。一、房地产市场营销的特点(-)房地产市场营销和法律制度密切联系房地产商品使用周期长，同一•商品在其生命期内，产权可能多次转移；在法律上房地产的使用权和所有权可以分离，所有权者可将使用权以出租的形式的出让给第三者使用。

3、此外，房地产经济活动屮，房地产商品的使用权的所有权述可用于抵押、典当、信托等，在房地产权屈登记、转移等方而，都需要法律提供保障，所以房地产市场营销与法律制度有密切的联系。(-)房地产营销特有的经济运作方式房地产市场营销具有独特的经济运作方式，在房地产经济运作过程屮，与其它行业相比进入房地产市场难度更大，运行往往缺乏及时的、准确的信息，从而影响到房地产市场信息的性。此外，因投资者和消费者进岀房地产市场困难，形成房地产经济运行时间上的滞后，为房地产营销在时间上的把握带来困难。(三)房地产市场上政府的政策

4、作用明显我国政府拥有土地的最终支配权，在房地产经济运行中，政府干预较多。一是政府基于公共利益，可限制某些房地产的使用；二是政府为满足社会公共利益的需要，还可以对任何房地产实行强制征用或收买。这说明了政府制定长远的房地产政策的重要性。二、影响房地产的主要因素（-）营销环境因素营销环境是制定房地产营销策略的第一要件。金业经营的优劣成败，在于营销管理者是否顺应不断变化的营销环境。营销管理者需要掌握的营销环境主要冇宏观政策、环境影响、竞争对手等三个方面。（1）国家宏观政策因索，具休包括:政府对土地资源的开发

5、和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；政府通过银行从源头上控制了资金的放贷速度和比例；政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产销售状况及其营销策略的选取；政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。（2）区域环境影响因索。由于房地产项目的不可移动性，使得房地产市场表现为极强的区域性。区域因素对房地产营销影响较大，房地产营销需要从以下儿个方面进行考虑：人口状况、经济状况、屈民收入水平、市场供给，从缺口上进行市场供给，以满足消费者对产品的需求。（3）竞争对手的影响。主要包

6、括项目周边现冇的竞争对手与项目潜在的竞争对手。项目周边的竞争对手在产品、消费者来源、地理位置、升值潜力、硬件服务配套、物业管理、促销手段、价格折扣等许多方面对项目的销售产生压力和挑战。项目潜在的竞争对手主要冇：规模经济、产品差异优势、资金需求、传换成本等。营销竞争环境及对手信息的收集是营销战略的一个重要组成部分。（二）消费者市场特点及因素房地产消费市场特点有许多，营销人员应着重从下面三个方面來研究消费者的喜好：（1）消费者市场房屋需求的多层次性。在同一商品市场上，不同消费者群体由于社会地位不同，收入

7、水平和文化素养的羌界,其需求也会表现出多层次性的特点。（2）消费者市场对房屋需求多变性。由于各种因素的影响，对房屛会有多种多样的需求，这要求营销策略时提高消费水平、在结构和层次上不断发展与多样化。（3）房地产项目口身条件因素。掌握消费者市场及影响消费者因素的基础上，要根据房屋木身的特点，制定出房地产营销策略。开发商所开发的商品房自身品质好坏在很大程度上决定了项目的成功与否，反映了市场对该产品的认可度，同时，好的产品也是公司品牌形彖的标志。房地产项目营销策划有影响的主要有：项目规划指标、地理位置条件、

8、建筑用料条件、楼盘风格确定、价格策略制定、使用条件和商品附加条件等，这些因素同时也反映出了产品本身的品质优劣。此外，公司品牌也是影响营销的因素Z-,品牌作为企业重要的无形资产,是企业核心竞争力的重要方向，品牌的形成意味着拥有对市场的占有权和主动权，企业既有依靠品牌进行市场扩张的能力，乂有扩大品牌效益的内在要求。三、完善房地产营销的几点建议（-）加强市场细分与预测房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总休划为若干具有相似需求和欲槊的房地产