申银万国-6策略如何看房地产行业

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1、策略研究策略思考系列报告之六2010年5月6日策略如何看房地产？投资策略——打造房地产的“驱动力”和“信号验证”机制相关研究主要内容：ò房地产行业在美国和中国都意义重大，美国重在影响消费，中国重在影响《煤飞色舞，牛市之始；倒煤透顶，色即为空—上游投投资。全国商品房销售面积和全国商品房销售均价是整体性的指标，每周资逻辑》—2010年3月23公布的一、二线城市一手房、二手房的量和价是日常跟踪指标。京、沪、日深三地的可售量，只可做纵向比较，无法做横向比较。土地成本、营业税、《策略如何看有色—打造有色的“驱动力”和“信

2、号验增值税和利息支出体现地方政府、中央政府和银行对房地产行业的影响。证”机制》—2010年3月3日销量与竣工、房价同步，领先新开工5个月；挖掘机、重卡看新开工；钢《策略如何看煤炭—打造煤铁、玻璃、水泥看竣工；家电看销量。炭的“驱动力”和“信号验证”机制》—2010年1月25日ò全国商品房销售面积和销售均价是最核心的两个指标，分析员根据销售率、《打造行业配置的“驱动力”可售量、开发商资金状况、政策力度和货币供应等情况对这两个指标进行和“信号验证”机制—策略预测，以体现对房地产行业的整体看法。房地产是一场复杂的游戏

3、，其博研究的方法和体系》—2009年10月20日弈至少涉及六个主体，分别是中央政府、地方政府、开发商、银行、自住客和投机客。2003年来，调控无力，不在于房子供应不足，而在于过早具备投资属性，大量新房被作为投资品囤积，刚性需求者不得不高价购买。分析师ò房地产行业大周期由人口结构决定，小周期由政府政策引起，行业小周期凌鹏（策略）(A0230209090482)lingpeng@swsresearch.com会引发股价大波动。房地产开发商资金链是决定一手房价的根本。打压二手房价，就要降低房产的收益预期，系统性提高投

4、资客持有成本会促其抛殷姿（房地产）yanzi@swsresearch.com售，从而带动房价下跌，最终使房价上涨和下跌概率平衡，房产投资属性江征雁（房地产）下降。房地产销售和M1非常相关，略滞后于实际利率。jiangzy@swsresearch.comò从月度分布上，三月份出现超额收益的概率最大。每年二月份是传统的销李鹏（金融工程）lipeng@swsresearch.com售淡季，三月份销量会回升，而三到六月份是房地产新开工旺季，这和中冯宇（策略）游行业的旺季相符。在A股，房地产股票具备很强的领先性，甚至比上

5、游fengyu@swsresearch.com的煤炭、有色还要早，因为房地产股票的调整主要源于政府对房地产市场苏畅（宏观）的调控，而房地产调控往往引发投资者对固定资产投资、对中游制造业景suchang@swsresearch.com气的担忧，进而引发对上游资源价格的担心，过去两个周期，房地产行业均引领A股的方向。另外，房地产超额收益与销售同比更加相关。联系人戴卉卉(8621)63295888×410ò房地产的需求要通过宏观的逻辑推导和微观的调研指数来判断。房地产数daihh@swsresearch.com据比较

6、缺乏，且很多数据不具代表性，必须通过调研和其他行业的验证数地址：上海市南京东路99号据来进一步了解事实真相。调研对象主要涉及中介、开发商、银行和相关电话：（8621）63295888上海申银万国证券研究所有限公司中游行业。http://www.swsresearch.com本研究报告通过网站仅提供申银万国证券研究所单永志(sw0789)使用1本公司或其关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的上市公司所发行的证券或投资标的，还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问服务。本公司在知晓范围内履行披露义

7、务。客户可索取有关披露资料compliance@swsresearch.com。客户应全面理解本报告结尾处的"法律声明"。2010年5月策略思考目录1.房地产的“驱动力”+“信号验证”机制.................................41.1“房”者道之动—美国重在消费，中国重在投资..................41.2房地产的“驱动力”和“信号验证”机制........................81.3房地产“驱动力”和“信号验证”机制的历史验证...............1

8、22.超额收益分析：政策为王，销售是本.....................................142.1房地产收益分析：关注政策和销售.............................142.2策略如何看房地产：用宏观推导和调研指数来把握需求...........16请参阅最后一页的信息披露和法律声明1申万研究·拓展您的价值本研究报告通过网站仅提供申银万国证券