商业连锁企业店址选择模型地研究——基于商圈理论视角探讨

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1、摘要摘要一位从事商业经营的企业家在谈到其成功经营的诀窍时强调：“第一是选址，第二是选址，第三还是选址”，这确实道出了商业店铺选址对于其经营成功的至为重要的影响。尤其是对于处于快速扩张期的商业连锁经营企业，面临大量而频繁的选址问题，其选址是否科学对其竞争取胜及其未来发展十分关键。然而，令人遗憾的是有关商业选址的理论却非常薄弱，众多经营者还处于靠经验和直觉来选址的阶段，这导致了其选址的高失败率。有鉴于此，笔者拟在总结前人理论的基础上，构建关于商业店铺选址的数量模型，以期创新理论，指导实践。关于选址理论

2、，代表性的主要有以下几种：工业企业的宏观选址理论；基于商圈的选址理论和具体地址的微观区位选址理论。宏观选址主要考虑对工业企业的几种影响因素，然后利用某种方法对其进行评价。微观区位选址理论把视角放到某商业街道的具体位置上，即回答在某商业区的什么具体区位才能达到最大的人流量。中观选址理论以商圈分析为基础，即要选择最具地利的商业布局地作为商家的投资地点，中观选址大视角放到整个市场上商圈的布局和选择上，而不关心具体建筑物或街道对消费人流的影响。迄今，商圈分析理论和基于商圈的选址模型都停留在定性分析的基础上

3、，例如把商圈分为圆形的核心商圈，次级商圈，边缘商圈，或对商业区以中央商务区(CBDCentralBusinessDistrict)，次级商务区(SBDSecondaryBusinessDistrict)，居民商务区(NBDNeighborhoodBusinessDistrict)。虽然商圈分析中使用了某些定量分析方法，如荷夫引力模型，但仍然没有对商圈的形态给出全面的论述。因此，理论界对商圈的量化研究不够充分，对商业企业的选址实践缺乏简便，精确的指导。本文在综合运用了管理学、数学、计量经济学、经济地

4、理学、空间经济学、微观经济学等学科理论和方法的基础上，借鉴前人的选址研究成果，对商圈的具体形态、数量规模以及基本环境因素对商圈形态的影响进行了深入研究，在克氏关于城市中心聚落研究的基础上，构建了基于商圈视角的企业选址系统模型，理论上推导出了商业中心商圈的形态及数量规模，然后引入其它相关因素对模型进行扩展。得出如下结论：第一，商业企业商圈应以其门槛半径的2倍为边长成正六边形商圈布局，这是有效率的商圈布局。在竞争激烈，交通便捷的现代市场上，圆形的市场区域是不存在的，各商家的企业商圈会相互重叠而形成正六

5、边形。若市场各商圈大于以上标准，则新进竞争者便可在各商圈的顶点处建立新的商业中心，从而将原有商I摘要圈分割，缩小。如果现有市场各商圈小于以上标准，则各商家竞争过于激烈，各商家盈利空间过于狭小，因此此状态也不会长期存在。第二，建立了基于商圈理论的数量化商业企业选址模型，即商业企业应以门槛半径的23倍为边长进行正三角形布局，这是形成能有效阻止未来竞争者进入的最大市场区域的有效率布局。商家可以此为标准评价自身的市场竞争环境。第三，本文讨论了其他环境条件（如市场消费水平，交通因素）的变化对有效率商圈形态的

6、影响和商家处于有效率商圈形态时的营业收入理论量。交通因素是商圈形态和选址的重要影响因素之一，交通成本过高使得市场区域小于商家的门槛区域时，各商家不能设立实地销售场所。因此，各商家只能巡回销售其产品或服务。当市场区域大于其门槛区域，且其半径小于门槛区域半径的2倍时，商家的商圈为圆形（或近似圆形），三个圆形企业商圈之间会形成空白市场区域。只有当交通成本很低时，才能形成正六边形商圈(现代市场的多数如此)。消费水平的均衡提高会缩小各企业商圈，因此发达地区商场林立，购物便捷。消费水平不均匀，会使商圈变形。关

7、键词：选址；商圈；商业IIAbstractAbstractAnentrepreneurengagedinthemanagementofcommercesaidthat,whilementioningtohissuccessinmanaging,thefirstkeyistoselectsite,thesecondkeyisalsotoselectsite,soisthethirdone.Thisexpressiondoesconveytheprofoundinfluenceofthesiteloc

8、ationtothesuccessofmanagement.However,itisreallyapitythatthetheoryrelevanttocommercelocationisveryweakandnumerousoperatorsarestillatthestageofselectingsitebyexperienceandintuition,whichcauseditshighmissratioofselectingsite.Inviewofthis,I’mplan