连锁型服饰业店址区位选择之研究

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1、连锁型服饰业店址区位选择之研究-以佐丹奴(GIORDANO)服饰公司为例论文摘要在竞争激烈的趋势下，厂商为却保更多的获利能力，除了品质的提升外，区位选择为另一项重要的决策，因为好的区位是商店成功的要素，它使消费者方便地得到商品或服务，吸引更多的消费者，并且区位对市场占有率及获利能力都有显著的影响。故本文拟以服饰业为研究对象，针对经营管理者开店设点追求最大收益为前提，回顾国内外有关区位选址理论置于服饰业中去验证其适用性，以进一步建立服饰零售业区位选择之指针。各种行业皆有其独特的商业活动特性，本文依照服饰业商业活动特性，选取竞合关系、基地性质、可及性、交通动线、固定成本、人口特质、可见性、经营

2、管理因素等八大因素，作为服饰业进行区位选择所考虑之因素，并以销售额为应变量，区位变量为自变量进行回归分析。研究结果首先发现，营业面积、土地使用分区、基地可见性、与角地之距离、装潢费用、人口密度等六个区位变量对销售额具解释力且达显著水准，本文再选取大甲基地与北屯基地进行实证分析，将两基地之区位条件带入回归式中，藉以求得两基地之预期销售额，并判断两基地何者为佳，最后就所选定的大甲与北屯基地依所建立之回归式进行预测，结果发现北屯基地之预期销售额高于大甲基地，未来欲开设店址时，应先考虑北屯基地为佳。开设店址是否有适当的区位，是影响企业经营与管理销售得一项重要因素，从经营管理的角度探讨区位选择之问题

3、，可反应出经营管理者对于商业空间架构之需求，本文将研究成果汇整成区位选择作业模式，将可节省经营管理者与开发者之时间与成本，并提供相关业者未来设店之参考。壹、研究动机与目的随着经济成长与市场竞争逐渐激烈的趋势下，零售厂商为确保更多的获利能力，除了设法提升财货本身或服务品质外，选择适当的区位或基地，业已成为另一项重要的决策，若以长期投资的观点而言，区位或基地决策的良窳，更是经营成败的关键。然而现今之企业管理者从事开店之区位或基地评估时，通常是借着经验法则来操作，此种试误过程的经验累积，固然可作为未来设店的依据，却也耗时费力，因此如能建立一套标准化的店址区位评估准则，应为企业管理者争取事业经营效

4、率的方式，此为引发本文的研究动机之一。但是商业设施的区位供给如何满足需求却鲜少有文献探讨，商业区位的探讨多从消费者的需求角度或空间结构方向着手，往往因而忽略经营者决策的考量，其结果不但可能降低消费者的总体利益，也使空间规划者无法完善地配置各种土地使用，此为引发本文的研究动机之二。有鉴于此，本文即以经营者开店设点追求最大收益之前题，回顾国内外有关区位选址之相关文献，将区位选址理论置于连锁型服饰业中去检验其适用性，进一步建立服饰零售业店址区位选择之指针，兹列述本文之研究目的如下：1.藉由相关文献的研究及整理，并汇整出服饰业应考量之区位选择因素。2.透过实证研究，对连锁服饰体系之区位选择因素加以

5、分析，了解销售额与不同区位因素之间的相关程度，藉此建立经营管理者的店址区位评估指针。3.将研究所得之区位评估作业模式，提供经营管理者与开发业者于评估或规划服饰零售基地时之参考，并作为相关业者选择店址之参考。贰、文献回顾本文所回顾的文献包括两部份，一为零售区位选址模式，二为零售业区位因素之选取。首先对于概略法则、排序法、比例法、回归法、区位配置法五种区位选址模式做一描述与介绍，其次根据服饰业之商业活动特性与相关文献进行区位因素之选取。一、零售区位选址模式之探讨本文回顾不同的零售区位选址方法，此等方法分别是概略法则（rulesofthumb）、排序法（ranking）、比例法（ratiomet

6、hod）、回归法（regrssionmodels）及区位配置法（location-allocationprocess），分析其特性与限制后，选取适合本文之区位选址模式，期能达成研究目的。兹将各种方法整理成区位选址方法之比较表（参见表1）。表1各种区位选择方法之比较方法成本专家技术替选基地比较估算潜在销售额适用时机概略法则极少的成本不需要同一时间仅对单一基地做评估没有小规模且欲扩大店面排序法欲调查区域的资料收集费用请专家确认权重比较许多基地没有连锁经营开始评估区位及经营绩效时比例法除非是现场调查，否则很便宜需要些许的专家技术服务范围特性比店址所在基地重要，利用先前已建立出来的比值去比较各基地

7、直接估算进入新市场回归法需要连锁店在业绩方面的历史资料，以及模式维修费用需有区位分析师建立回归方程式，并进行不同的零售环境之经营绩效预测，作为店址区位评估之参考。有，且很明确大型连锁机构监督企业经营绩效时采用区位配置法需要硬件购买与维护费用及程序维护费需具有经验的区位分析师及程序设计师分析对其他区位的冲击，以整体性调整商店系统有，且很明确长程目标适用，百万资本额连锁店或并购时亦适用，或执行新市场策略时本文欲对于连锁机构进