烟台彩云城mall全程策划案

《烟台彩云城mall全程策划案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房策网www.fangce.net『彩云城』项目策划案高永顺谨呈二零零五年六月房策网www.fangce.net彩云城项目策划案Gaoyongshun目录方案说明第一部分项目营销一、项目概况……………………………………………1二、项目S.W.O.T分析…………………………………2（一）项目优势分析………………………………………2（二）项目劣势分析………………………………………2（三）项目机会点分析……………………………………2（四）项目威胁点分析……………………………………3三、项目定位及市场细分………………………………3（一）项

2、目定位……………………………………………3（二）市场细分……………………………………………3（三）定价分析……………………………………………3四、项目营销推广总体思路………………………………3（一）营销及推广策略……………………………………3（二）推广方略……………………………………………4（三）销售执行……………………………………………6（四）营销组织架构………………………………………8（五）印刷品制作建议……………………………………8第二部分项目招商一、招商策略……………………………………………8（一）全面撒网……………………

3、………………………8（二）重点捕捞……………………………………………9二、招商策略……………………………………………9（一）大面积分租…………………………………………9（二）差异化租金…………………………………………9三、管理及服务…………………………………………10四、后记…………………………………………………10附件一：彩云城商品房第一期竞买销售办法……………12附件二：彩云城商业运作初探……………………………15附件三：彩云城开业庆典方案……………………………20房策网www.fangce.net彩云城项目策划案Gaoyon

4、gshun方案说明：知己知彼、百战不殆。彩云城项目是我目前正在运作的项目，该项目位于烟台开发区核心地段，占地4.88万平方米，四层框架结构，建筑面积16.13万平方米，由两家开发商分别开发，其中我方负责项目面积10.16万平方米。2003年4月下旬成功运用拍卖和独创的“投暗标”的竞价方式短短半个月的时间内售出商铺440套，成交额1.04亿元，成交商铺占可销售商铺的85%。由于本案有较多的特性，所以在策划过程中，要对这些特性都给予充分的考虑。特性一：本案严格来说属于旧城改造范畴，老彩云城是烟台开发区原建成区内一大型综合性临时市场，该

5、市场1991年11月18日建成投入使用，原有经营业户1000多户，从业人员3000多人，所以在项目运作过程中老业户的是一个较为重要的因素。特性二：开发商为烟台开发区政府组织的临时班子，社会稳定及项目的成功运作都极为重要，所以销售方式显得尤为重要，所以在本案要尽量考虑公正、公平、公开的因素，力求满足开发商和消费者两方面的要求，找到双方的平衡点。可以说，拍卖和“投暗标”的竞价销售方式正是基于上述两点的因素上出台的销售办法，这两种销售方式的结合即在短期内激起了消费者极大的热情、创造了商铺销售的奇迹，保证了开发商最大的收益，又因其透明、公

6、平的特性保证了彩云城老业户和社会上广大消费者的稳定，事实证明这种办法是十分成功的。房策网www.fangce.net彩云城项目策划案Gaoyongshun第一部分：项目营销一、项目概况项目背景：原彩云城是烟台开发区原建成区内唯一的大型综合性临时市场，位于开发区商业核心区，该市场1991年11月18日建成投入使用，市场占地面积6.7万平方米，建筑面积3万平方米，原有经营业户1000多户，从业人员3000多人，日人流量10000多人，年交易额达10多亿元，年税收最高达4500万元。十年来彩云城为繁荣开发区市场、方便服务于全区广大居民做

7、出了积极的贡献，该市场曾被评为全国百强市场第18位，已成为开发区经济发展和招商引资的知名品牌和无形资产。2001年2月烟台经济技术开发区管委会确定对彩云城进行拆迁改造，2003年1月20日正式开工。商区概况：1．本商区以老彩云城为中心，处于开发区交通枢纽地带，行业有服装、百货、家电，皮具、图书、家具、医药、餐饮等。该商圈一直以来受烟台市中心商圈的影响较大，基本属于三级市场，周边同类型商业项目较多，但商业辐射能力较差，日用品为优势商品。2．消费人群结构简单，包括烟台开发区居民及众多的外来务工人员，但年龄结构年轻化。部分开发区老居民消

8、费心理大多贪图商品的价格便宜，对商品质量不做过高的要求。但目前占消费群比重较大的年轻人则对购物环境和产品质量要求较严格。3、其它商区类似物业：德胜商城、黄金商业城、新世纪商厦、新东方广场、友谊广场、长江国际广场、华新国际商贸大厦等，总面积100万平