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1、重庆鲁能逸城全程策划案第一篇项目介绍本案位于重庆市渝北区北部城区东翼，总开发面积225万㎡，地块北侧为重庆市规划最大的交通枢纽—重庆市新客站，南侧为重庆市未来的市级机关所在地———汇北城，西部为重庆未来的国际金融贸易区和中央商务区，东部为环境优美的溉澜溪沿江居住区。从项目用地南北向贯穿而过的五童路通过黄花园大桥与渝中区连接，距离渝中区约4km，距离南岸区约7km，向北直达江北国际机场，距离江北国际机场约17km。五童路与东西向穿过园区的新溉路将本案划分为三个部分，一期用地位于园区最重要的西区地块的东北角，五童路与新溉路交口处的西南侧，以住宅为主，一期总用地面积约11.19万㎡，拟建5～30层的
2、住宅和会所、商业街、幼儿园等少量配套分建。总建筑面积约24.03万㎡。一期用地原始地貌为一个较完整的圆形山丘，最高点为267米，最低点216米。山坡为东、南、西向，无北向山坡，景观、朝向良好，山脚下为小区内最大的天然水面—新堰水库。第二篇客户定位25我们的客户将来自于以下几个方面：●（A类）主要购买:两房小三房客户年龄:25-35岁,向上青年。从事职业:国企或私企小白领或小主管,父母安插进入的好单位,自己成立的小公司或自营独具一格的商店(精品咖啡餐饮等)。购买背景:大学毕业的小两口,白领上班族,出社会工作仅仅几年。选择留在家乡说明他们是依赖心较重的一群(与离家拼博的同龄青年相比)具有自己的审美
3、观和价值观,也有新人类的精明和迷惘,希望父母资助结婚安家费用;有时候老气横秋,有时候又有着出生之犊不畏虎的傲气。有时候心态上又觉得自己还是个爱撒娇的大孩子;既想买房又想有辆车,应付重庆的炎热和高低起伏的地形。物质欲望很大,无奈钱包却很小,喜欢新奇创意的新鲜玩艺儿,却发现很快的自己就必须哺育下一代,尤其是30岁以下的新婚恋爱一族,成人的躯体之下,裹着一双婴儿般好奇的眼光,对他们而言,浪漫和高品质以及新潮时尚的事物,是他们永远的最爱。●（B类）主要购买:正三房四房客户年龄:35-50岁,沉稳中年。从事职业:企业中层主管或稍高一层小领导﹑私营中小企业主。购屋背景:目前已经有自己的居所,换屋的表面原因
4、是“改善居住环境”,但换屋的心态却是“想要换一种悠哉养生的生活方式”。男主人出道几十年,对人生已经有了自己的主见和阅历。随着身分地位和财富的稳定﹑家庭关系的平淡安定﹑孩子也渐渐大了(至少已经念到小学五六年级),常常思考:“接下来的日子,应该走入怎样的人生境界?”25------属于中年人的一种思考生活描述:工作上属于平稳期而非上冲期,体能虽下衰而智慧与人脉却正属最佳状态﹔开始注重养生,开始阅读历史,开始为了延年益寿而运动,开始为了健康而饮食。女主人有自己的交友小圈子,孩子和老公的成就,就是她们最大的骄傲,只要购物逛街和生活配套都方便,房型不错(尤其是),邻居素质也高,产品力没有明显的缺陷,价格
5、合理,小区物管优秀,安全无虞,且本案广告投放量大----知名度高,让她们能在亲友前炫耀新居,就行了!第三篇项目S.W.O.T分析●S:优势和市场机会、（1）重庆市的规划发展决定本区域发展前景看好，主要体现在未来的交通资源建设、人文资源的丰富、政府政策的扶持。（2）25目前重庆市大力改造城市结构，导致大量居民搬迁，从长远角度本案具备的条件来看，无疑是消费者选择之一。（1）本项目开发规模大，滚动开发的模式适合整个五童路区域的建设周期。产品多元化的综合居住区相对市场长线利益看好。（2）城建方对五童路沿线的排水、排污、供水、供电、供气、电信以及绿化、路灯、交通设施、环卫设施等的建设已近完全实施阶段，现
6、已建成的道路下部管线已经铺设完毕。预计该区域主干道可于下半年尾期实现部分贯通。（3）地块条件较好，自然资源丰富，地形舒缓，又毗邻两大公园，生态优势明显。（4）鲁能集团是一家国有特大型集团化企业，经营领域涉及能源、金融、高科技、房地产开发、体育等八大产业。不仅资金实力雄厚，更具有极高的品牌知名度。（7）2002年上半年重庆各项经济指标均以10%的速度增长，显示经济发展十分稳健。据了解，2002年下半年落实的重庆重点项目88项，年内开工21项，年度资金计划280亿元。尤其西部大开发将直接带来经济上的实惠，而经济的发展将直接带动消费能力的提升。（8）2002年，政府加大了让利尺度，一季度重庆市住房交
7、易手续费用下调，租赁手续费下调幅度大于国家计委和建设部的规定，大力启动较为沉寂的租赁市场，充分显示了管理部门全面拉动住房消费的方向和决心（9）2002年2月21日开始降低个人住房公积金贷款利率，购房者的权益保障系数相应提高，住房货币分配化有效刺激了市场需求，公积金贷款比例由6%提升到7%；“七桥一隧”改为统一收费，打破了重庆原有的组团布局，有利于城市的拓展与消费的流动，特别是江北与渝北区的房地产市
