佛山龙湾新城三期（龙湾·星晨）定位及营销策略报告

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1、金碧花园的华丽转身二期定位及营销策略报告2011年7月谁能真正代言石湾豪宅？龙湾新城的华丽转身三期（龙湾·星晨）定位及营销策略报告2011年8月新城星晨新的城市区域代表新兴项目形象不高高贵的、稀缺的闪耀的、永恒的生机蓬勃的高端形象形象的升华星晨是否能成为石湾豪宅代言人我的思维逻辑如何构建豪宅体系博文道护航豪宅进程谁来为豪宅买单市场是否具备真正意义上的豪宅发现星晨（星光闪耀、稀缺、永恒、生机蓬勃）石湾城市中心拥有石湾首个五星绿化园林、超大社区、低密度、纯住宅、游泳池、篮球场等高端配套石湾——大石龙区域、石龙中心区

2、辐射面对这样一块不可多得5A级的地段以及五星级的产品星辰该赋予它怎样的使命？物业定位初步思考从新城到星晨实现质的飞跃本项目承载着什么？创建“里程碑式豪宅”实现“名利双收”本项目的历史使命？本项目坐拥石湾新城市中心、与未来城市市政中心的绝佳距离，享受城市完美规划配套的同时，却又闹中取静、自成一体，这些难能可贵的特征和质素，加上项目产品的独特与创新，使其具备了城市品质豪宅质素；但是，在今天这个所谓的“豪宅”产品泛滥的时代，仅仅依靠口号，而是要凝聚奥晨创新与进取智慧的作品，再次一起造就豪宅的新模式，新标杆；本项目的

3、价值，不仅仅体现在豪宅产品的价值，更体现在我们所让渡给豪宅客户的居住级别价值，和她所实现的“城市精品豪宅”开发的标杆价值。“本项目”要追求的是把一种现在所有豪宅都没有的全新豪宅居住体验带给这个社会中能够欣赏他的人。本项目追求的不仅是实现豪宅产品价值，更追求豪宅的居住级别价值创造出可延续、可传承的城市品质豪宅的开发模式基于3C法来验证项目品质豪宅的体系品质豪宅考量因素Case:项目条件Customer:客户敏感点Competition:市场竞争客户需求、敏感点客户是否有品质豪宅的需求？认同什么样的项目特质？市场竞

4、争和现状项目本体特征市场现有项目豪宅水平？项目的自身条件有哪些可以构成豪宅核心竞争力？品质豪宅的考量体系谁来代言石湾品质豪宅？石湾房地产层次格局：石湾项目主要集中第二层次，第一层次极少，目前仅皇庭1号项目第一层次：均价11000-13000元/㎡代表项目：皇庭1号（别墅）第一层次第二层次第三层次第二层次：均价3500-3800元/㎡代表项目：龙湾新城、一品中央第三层次：均价3500元/㎡以下代表项目：丽湾花园、尚城国际、御景湾等丽湾花园龙湾新城丽豪苑新怡花园一品中央皇庭壹号石湾房地产市场分布尚城国际御景湾石湾目

5、前在售或待售项目多集中在老城区；此片区居住氛围成熟；相关生活配套设施充足；临近东莞市经济强镇石龙。具备地缘优势区域典型案例分析住宅市场分析皇庭壹号公馆项目区域石湾镇兴业六路与兴业大道交汇处物业类型大独栋别墅、小独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、高层住宅项目参数占地:272156平米建面:202698平米容积率：0.74总套数：1145套项目定位高档物业（别墅+少量高层住宅）竞争户型大独栋别墅、小独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、高层住宅开工日期销售日期2011年5月开盘，销售约30余套别墅价格:11000-13000

6、元/平米石湾高档大盘，大规模别墅大盘发布会-名人名嘴助兴认筹-五星样板区展示区域典型案例分析住宅市场分析一品中央项目区域石湾镇石湾北路与宏明西路交汇处物业类型洋房项目参数占地:5万㎡建面:22.9万㎡总套数：1526套项目均价3000元/平方米（二期约3300-3400）竞争户型138—156㎡四房110—125㎡三房85—90㎡两房客户构成石龙、石碣等地投资客推出就基本售罄，良好的客户资源和低价是楼盘热销的重要原因。营销进度：一期售罄，二期正在认筹，主力户型三房四房，8月下旬发售，预计价格在3300-3400

7、之间。区域典型案例分析住宅市场分析丽湾花园项目区域石湾镇长堤路物业类型别墅、洋房项目参数占地：8万多㎡建面：27万㎡共分五期开发项目均价别墅:500万元/套，洋房:3500元/㎡竞争户型76-89㎡两房103-125㎡两房163-164㎡四房373平米别墅客户构成主要客户来源为石龙2005年9月开发总户数约1800户，分五期开发；其中别墅为第四期，共36套良好的江景资源、紧靠石龙、大规模宜居社区，多为石龙人购买。户型配比：以76-89㎡二房、103-125㎡三房为主，有部分四房和别墅。销售情况：二房、三房销售良

8、好，别墅销售较好，四房销售较弱。销售状态：洋房剩余20多套。项目卖点：可望东江江景，离石龙仅一桥之隔。客户来源主要为石龙。卖的就是风水区域典型案例分析住宅市场分析龙湾新城（一二期）项目区域石湾永康大道旁物业类型别墅、高层住宅项目参数占地：33万多㎡建面：76万㎡一期占地:12万㎡一期建面:28万㎡一期套数：1707套项目均价别墅:5000-8000元/㎡洋房:3500元/㎡竞争户型90