北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页

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1、朝青项目报告房策网www.fangce.net《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：0755-83513598QQ：69031789汇报框架第一部分核心定位结论第二部分项目分析第三部分综合分析第四部分专题研究第五部分定位结论第六部分经济测算第七部分概念设计第一部分核心定位结论我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定位有两种：住宅产权写字楼住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓房策网www.fangce.net《2008房地产策划大全》策

2、划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：0755-83513598QQ：69031789住宅产权写字楼住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点要求性价比高，利润空间有限，预售性较差高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大引入酒店管理公司，经营风险第二部分项目分析项目特性用地分析规划条件分析开发商分析成本分析市场分析房策网www.fangce.net《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：0755-835135

3、98QQ：69031789项目概况本项目位于东三环外团结湖公园北侧，农业部东侧东临朝阳高尔夫俱乐部，西临农业部，北临农业部宿舍楼，南临农展馆南路本项目占地面积1.07公顷，总建筑面积约7.05万平方米北侧小盘，规模小——可支持“新、奇、怪”的产品位于“高档”区域——项目成本较高，档次较高交通方便——支持商务功能紧邻城市主干道——形象价值高，有一定噪音影响有一定景观优势（高尔夫球场）——支持打景观概念的产品，户型上能做出相应的亮点周边建筑物遮挡——北侧、西侧均有建筑物遮挡，对形象有负面影响项目特性房策网www.fangc

4、e.net《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：0755-83513598QQ：69031789区域成熟涉外性强景观较好特点“模糊”区位分析用地分析东三环、东四环农展馆南路、朝阳北路地铁10号线多条公交站线长虹桥堵车问题较严重农展馆南路朝阳北路朝外大街朝阳路东二环东三环东四环用地分析交通分析农展馆南路由西向东需调头长虹桥堵车问题较严重地块东侧规划路修通到北侧北侧小区的入口问题用地分析交通分析A区——景观好，相对安静B区——开放性强，形象价值高，有噪音影响，适宜偏商

5、物业C区——私密性差，北侧、西侧形象差，C区不适宜摆放建筑，而适于作内部园林用地分析地块分析位于几大商圈间，区域特征相对“模糊”交通方便，邻城市主干道，形象价值好私密性差，有噪音影响东侧有较好的景观条件北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差地块较方正用地分析小结房策网www.fangce.net《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：0755-83513598QQ：69031789规划建设用地面积：10716平方米代征道路：2800平方米总建筑面积：70459

6、平方米（地上51572平方米）建筑限高：60米容积率：4.81（容积率变化对利润敏感）规划条件分析规划条件分析根据日照分析，项目可以统一作成61米按首层4.5米，标准层3米计算，可以做到19层。多种物业可能性的考虑利润/快速回收资金以销售为主品牌开发商分析土地开发费用和基础设施配套费用按地上建筑面积分摊为4790元/平方米加上前期费用、建安费用、以及其他相关费用，地上建筑面积的单方造价在10000元/平方米左右成本分析中高档次的产品房策网www.fangce.net《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《

7、2008房地产策划大全》货到付款！电话：0755-83513598QQ：69031789居住类物业大户型一般户型小户型偏商类物业写字楼商住公寓酒店服务式公寓商业市场分析朝阳公园朝外工体CBD三元桥宏观市场分析区域市场分析细分市场分析2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济增长业将呈现回落态势政策变化多，对房地产市场会产生一定的影响房地产价格继续上涨宏观市场分析全国宏观市场分析北京房地产总体市场纯居住为主主打景观概念容积率较高单价高户型面积相对偏大精装修有一定的投资客户

8、有一定的外籍客户区域市场分析朝阳公园区域综合项目多居住物业类型多样均价较高户型多样大户型公寓市场表现较差投资客户比例较大外籍客户比例较大区域市场分析朝外工体区域区域市场分析CBD商圈综合性项目较多纯居住概念商住公寓档次高投资高档纯居住公寓的客户占一定比例精装修区域市场分析三元桥区域商住为主均价在10000元/㎡左右精装修高容积率外