中国房地产项目全程营销策划全案

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1、中国房地产项目全程营销策划全案地产营销策划全案公开发售前的策划1公开发售前策划的目的2公开发售前策划的工作流程3公开发售前策划的工作方法1公开发售前策划的目的将前期策划报告中的策略、方案加以实施，进行项目造势，积累意向客户，并做好开盘前准备工作，确保开盘时有较好的成交量2公开发售前策划工作流程24>>.1在现场打动客户2>.2传播产品信息给客户2>.3网住客户>.>.>.>.…>.>.…>.……………………………………>.……>.>.>.>.>.>.>.>.……>.…>.>.……………………>.…>.>.2>.4开盘筹备2公开发售

2、前策划工作流程2>.1在现场打动客户2>.11推广前奏1确定楼盘推广名2确定项目推广整体风格2>.12包装地盘、制作纸质媒体注：2>.12包装地盘、制作纸质媒体具体内容见《住宅项目市场推广》确定楼盘推广名楼盘推广名——营销策划的第一步突出楼盘的卖点，并把卖点浓缩后传递给消费者。可以明确定位消费群体，开发商可以通过案名吸引特定人群。由于地产的特殊性，地产品牌的形成通常以案名为载体。2>.1>.1推广前奏2确定项目推广整体风格房地产买的其实不是房子本身更多的是在贩卖对未来生活的一种梦想。挖掘楼盘核心内容，比如好地段、好户型、好环境、好

3、社区、好物业等等。要和其他楼盘有概念性的差别之处。通过整体风格的设计，帮消费者去憧憬、去体会、去感受一个美丽家园的“梦”。·在项目只是一个工地的情况下，通过地盘的精心包装和纸质媒体中详尽的介绍，让客户“真实”体验梦想家园。·通过现场的良好展示，给客户完整的产品信息，加速客户的购买决策。注：2>.12包装地盘具体内容见《住宅项目市场推广》2>.1>.2包装地盘提升客户对未来生活场景的感性认识增强现场的感染力2公开发售前策划工作流程2>.2传播产品信息给客户2>.2>.1确定阶段推广主题2>.2>.2房地产传播信息概述2>.2>.3广

4、告投放——信息传播主要方法一2>.2>.4公关活动——信息传播主要方法二2>.2>.5内部认购——收集意向客户资料的有效方法2>.2>.6传播方法综合运用提高造势效果2>.2>.1确定阶段推广主题销售形象产品社区文化客户不同推广主题，不同诉求点楼盘常规阶段推广主题时间房地产信息传播方法分类广告投放现场包装公关活动其他注：现场包装具体内容见《住宅项目市场推广》2>.2>.2房地产信息传播方法概述广告投放考虑因素2>.2>.3广告投放——信息传播主要方法一媒介特点项目市场定位目标客户群销售区域竞争对手媒介策略活动推广实施要点2>.2>

5、.3公关活动——信息传播主要方法二活动推广的实施要点量化目标事先做好调查事后做好效果评估集中传播项目卖点·概述又称“认筹”，是指楼盘在没有正式开盘之前，面向购房人开展的认购活动，需要客户交纳诚意金，因此能够辨别出有效意向客户。客户通过认筹可以获得优先认购权，优先选择自己心仪的住宅单位。能够了解真正的市场需求，并且发展商可以掌握主动权，因此内部认购是发展商测试市场、检验营销策略的最佳试金石。2005年政府就内部认购出台了一些相关政策，基本上都是已“预售许可证”为界，之前不能认筹。2>.2>.5内部认购——收集意向客户资料的有效方法策

6、划全程造势图2>.2>.6传播方法综合应用提高造势效果持续造势，高潮迭起，层层推高高潮是如何形成的？2公开发售前策划工作流程2>.3网住客户2>.3>.1制定销售计划2>.3>.2制定销售策略2>.3>.3销售团队项目培训2>.3>.4准备相关销售文件推广费用与回收资金额相关如：推广费用回收资金额2>.3>.1制定销售计划确定销售时间段（酝酿、认购、开盘、热销、持续、尾盘）计划销售数量（套数）预计投入推广费、回收资金额30%30%左右在整个楼盘营销过程中，应该始终保持合理的单位搭配，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可

7、以有效的控制房源和销售节奏。2>.3>.2确定销售策略2>.3>.3准备相关销售文件销售文件准备到位销售派发资料准备到位现场销售管理文件预售许可证、中原代理费楼书来访客户调查表诚意认购书、认购书户型单张成交客户调查表借款协议（针对借首期款客户）DM单张来访客户登记表预售（或现售）合同完全生活手册销控表尾数纸其他相关资料日报、周报、月报表销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销等）折页销售人员签到本查丈报告、最后图纸投资手册财务数据、POS机公司刊物银行按揭资料律师行、公证处资料物业管理、智能化、网络公司资料产品设计说明书2公开发售

8、前策划工作流程2>.4开盘筹备2>.4>.1开盘目的2>.4>.2开盘时机2>.4>.3开盘准备工作2>.4>.4开盘方案2>.4>.1开盘目的扩大项目的知名度，提高项目在消费者心目中的形象，达到在短时间内聚集人气，力争在活动之后形成一个销售的小高