北京某房地产项目全案策划方案

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1、房策网－www.fangce.net《2006房地产策划大全》全国货到付款目录总体市场环境分析区域市场环境分析项目SWOT分析项目战略及市场定位项目产品设计及产品模型营销推广策划43深圳华信基业策划机构专业的房地产策划资料提供商房策网－www.fangce.net《2006房地产策划大全》全国货到付款第一章总体市场分析一、2004年北京房地产市场分析（一）市场供应分析观点：受宏观调控的影响，今年市场供应总量减少、投放速度放缓、但交易火爆　　根据中广信市场研究部的跟踪统计，截止到9月底，2004年北京市新开商品房屋面积1971.4万平方米，较去年同期的2069.9万平方

2、米减少4.8%；其中新开住宅面积1499万平方米，较去年同期的1577.5万平方米减少了5%。结论1：开发方向郊区化趋势进一步明显。从新开盘的分布来看，五环外的供应量占到了总体供应量的51%，四五环间的供应量为24%，三四环间为15%。从侧面反映了土地市场的动向，就是政府在加大对别墅、公寓等高档住宅项目开发的限制力度后，开发商纷纷将目光转向郊区。远郊区的房地产市场异常活跃，应该是2004年的一大典型特征。结论2：供应结构倾向于中低档次　　从新开盘价格来看，今年1—10月份新盘销售均价结构与去年同期相比，单价6000元／平方米以下的项目数量，占到总新盘数量的82%。43

3、深圳华信基业策划机构专业的房地产策划资料提供商房策网－www.fangce.net《2006房地产策划大全》全国货到付款结论3：新盘开盘价格普遍上涨今年新开盘的住宅项目开盘均价比去年同期同品质项目有明显提高，主要受到今年市场整体情况良好以及土地价格不断攀升的影响。通州、昌平、大兴等郊区县涨幅明显，在均价上升的热点区域中，销售均价同比增长幅度最大的通州区涨幅度达到27.05%，上涨878.52元，这与今年以来通州区市政道路与基础设施的不断改善以及与其他地区相比交通优势不断增大是分不开的。（二）、销售情况(需求的体现)：观点1：在主观上宏观调控的影响下，市场供需状况反映的

4、客观结果是，2004年北京房地产销售市场上一片旺销之声。　　从总量上看：根据北京房管局的月度销售报告统计，截至到今年9月份，北京房地产市场成交面积为2262.75万平米，已经超过2003年全年成交量的2123.19万平米，总成交金额为1340亿元，予售部分成交价为6696元，分别比去年同期增长38.12%、49.87%和8.89%。   43深圳华信基业策划机构专业的房地产策划资料提供商房策网－www.fangce.net《2006房地产策划大全》全国货到付款分析：从上表可以看出，从2004年1月至今，北京房地产预售市场整体呈现上升趋势，趋势明显；过户市场则在2004

5、年出现一定幅度的涨落，主要原因是今年经济适用房供应比例的下降导致。（三）、（普通住宅）购房客群分析说明：所有数据来源为e-fdc，百分比是各类客户购房的总销售额占整体销售额的比例。1、商品房市场客户构成情况　　2004年前3季度客户构成与2004年全年相比最主要的变化在于，本市城镇购房者比例下降，由61%下降为54%。外省市个人购房者比例上升，由26%上升为31%。　　43深圳华信基业策划机构专业的房地产策划资料提供商房策网－www.fangce.net《2006房地产策划大全》全国货到付款　　2、住宅市场客户构成　　住宅市场上本市城镇购房者比例最高，为61%。外省市

6、个人购房者比例也较高，为32%。其余类型客户很少。　　3、别墅、高档公寓市场客户构成　　别墅、高档公寓市场上，本市城镇购房者和外省市个人为两大主力军，外国人、本市农民、国内企业单位也具有一定的购买份额。43深圳华信基业策划机构专业的房地产策划资料提供商房策网－www.fangce.net《2006房地产策划大全》全国货到付款　　　（四）、价格分析我公司的市场监控数据显示，截至６月底，全市普通商品住宅平均售价为4949元／平方米，住宅平均售价为4491元／平方米，分别比去年同期上升7.3％和4.4％。写字楼从2003年7月份到2004年3月份北京写字楼售价总体处于上升态

7、势。由于2003年上半年SARS的影响，去年7月份写字楼价格降到了13000元/平米以内，而本年度2月份则涨到15000元/平米以上，3月份略有回落，但由于众多利好因素，写字楼市场价格还将继续坚挺。我们认为，北京房地产市场价格虽有所上涨，但这种波动还是属于区域内的价格波动，整体市场还是稳定正常的。今年上半年房价上涨，主要是受个别项目的带动，从而拉高了北京市整体的商品房价格。43深圳华信基业策划机构专业的房地产策划资料提供商房策网－www.fangce.net《2006房地产策划大全》全国货到付款第二章区域市场分析一、区域划分说明本项目地处朝阳区东五环