解构中国楼市：泡沫背后的思考

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1、郭海萍是个33岁的已婚女人，为了能与两岁的孩子团圆而急于买一套属于自己的房子，但却苦于手头拮据。随后事情出现转机，海萍的妹妹海藻决定帮助姐姐筹钱买房，所有的情节由此展开。　　以上是电视剧《蜗居》的开始。该剧最近在国内广为传播，并引发了中国观众的热议。故事背景设定为江州(在此影射上海);情节环环相扣：妹妹海藻后来成了当地市长秘书的情妇，而这位市长秘书因贪污腐败接受调查，最终自杀身亡。虽然电视剧情可能过于戏剧化，但近日中国楼市呈现急速高位攀升，给这样的电视剧提供了丰富的素材。一些城市的房价已经高得离谱，很多还未置业的人担心自己可能永远都

2、买不起房子。　　一年前，为应对全球经济衰退对中国经济增长率的影响，政府出台了一系列刺激房地产市场的措施，包括降低房贷利率和保证金等等，而房地产投资约占中国固定资产投资的三分之一。自此，中国人开始掀起新一轮买房的热潮。　　国家统计局数据显示，今年1-10月，全国商品房销售额同比增长近80%。商品房销售面积同比增长48%。全国平均房价同比上涨幅度约为21%。　　一线城市的房地产市场则更为狂热。据中国指数研究院监测数据显示，在11个重点城市中，有6个城市的房产成交面积在前11个月内超过去年同期的一倍。上海住宅销售面积同比增长了70%，增幅

3、在重点城市中最低;涨幅最高的杭州住宅销售面积增长率则高达162%。　　这些令人惊愕的增长率的背后是什么?分析人士认为，流动性充裕带动了短期内需求的上涨。但在更深层的基础上，他们认为有更多的因素在推动楼市走高，包括现行的垄断性土地出让制度造成供给扭曲。如果这些因素以及其它经济结构失衡的状况不能得到解决，观察人士担心，这将对中国的经济增长和社会结构的长期走向造成不利影响。　　一位上海的房地产开发公司的总经理表示：“我认为目前的楼市狂热代表着市场经济中‘恶’的一面。”他指出目前流向房产开发商的资金来自于各个渠道，包括其他行业的民营中小企业

4、、受惠于经济刺激计划因而现金充裕的大型央企，以及富裕的国内个人投资者。“另一方面，中国房产市场的投资者并不指望靠租金收回投资，他们是靠下一个炒房者接盘而获取收益。”他补充道，“但是我并不认为楼市会在短期内回落。集体的下意识在推动着楼市继续走热。我们感觉到这是疯狂的，而且感到有一些不对劲。但是作为房产开发企业，我们的工作就是建造楼宇。”　　本土需求主导　　并不是所有人都认为现在是投资楼市的有利时机。政策风险正在加大，对政府明年可能会出手消除楼市泡沫的预期也在增长。11月底有报道称，高盛有意以3亿美元出售其持有的上海花园广场物业。　　然

5、而目前投资者的热情尚无降温的迹象。大城市的高档住宅正在不断拉高资产估值。看看上海豪宅的标杆作品——汤臣一品。到今年六月为止的四年内，汤臣一品平均每年只售出一套。但在6月22日，一天内就成交了5套，截至11月中旬的五个月内，汤臣一品共出售42套单元，收回资金20多亿元。在上个月，汤臣一品再度刷新上海最高房价成交纪录，以9610万元售出一套600平米的公寓。　　大城市高端住宅市场的表现尤为耀眼。中原地产研究中心的数据显示，今年9月，北京高档住宅销售占商品房销售总面积的25%，而3月份这一比例尚不足10%。许多投资人预期房价将会进一步上涨

6、。上海中心区域浦东陆家嘴的一位房产中介经理对本地的一家报纸记者表示，有超过40%的陆家嘴高档住宅购房者是为了获取投资性收益。　　这些投资者来自何方?有报道显示，70%的上海高档住宅购买者来自于中国其他城市。过去，经常有评论指责是外国人拉高了中国房价，但目前这轮激增的需求——至少在豪宅领域——则主要来自于国内投资者。戴德梁行投资部的数据表示，国内高档房产的投资者中以本国公民居多。至9月中期，单笔价值超过1千万美元的32套房产交易中，有84%为国内购房者所得。　　狂热的根源　　从短期来看，有关专家一致认为，大量的新增银行贷款是推动中国楼

7、市快速上涨的重要因素。中国的经济刺激计划中有部分资金依赖于银行贷款。到10月末，银行今年新增贷款已接近10万亿元，同比增幅超过150%。　　这些新增贷款中有很大一部分涌入房地产市场。国家统计局数据显示，今年前10个月，各渠道筹集的房地产开发资金同比增长了43.4%，高达4.4万亿元人民币。房产按揭贷款同比增幅达到惊人的120%，超过6160亿元，而银行为房地产开发商提供的贷款同比增长了50%，超过9110亿元。　　但在更深层面上，中国房地产市场还存在更本质的问题。近日，经济学家、中央党校研究室副主任周天勇教授就谈到了上述问题。12月

8、初，周教授在接受北京《经济观察报》采访时指出，从深层次看，房价高涨与高度垄断的土地招拍挂体制有关。　　在中国，地方政府依靠出让土地获得巨额收益。例如，今年北京市土地出让收入约占全市财政收入的三分之一。这意味着地方政府对于限制土地供应以