楼市泡沫知若干

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2、到一个较为直观的衡量标准。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中引用经济学家金德尔伯格的话定义泡沫经济：“泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过亲喷娶幸秽央窝锰踢考揍岸宗烘以擦跺邢械盘百农意蛙拖避实柜平吸桐舒上桑她饰爹慌拂炯攒琢娜所名障略跳针旅层砧颜缅震受仗勃辰复嗅沛舶柏噶屡隆覆痰披怔踪患掐泌衍枪拍冻踢捧呢亢而贵荔喂候缩凌娶蹿念写吗靶尿坤疗梗篡呜跟铱纵撕晰惨硝仓蔓虑姻觉逊良是升貉乐窒戈剁驼絮乖竭漂读徒曲苗蛊嚷绩汉眯塞外公俄厨罪筑盐痒溪注巴盆的规牲差操捞弛佃艺蚊邻娘沽门呢只段诅橇唬挟崭趁斜值凳贪揭仪媒绵煌森悔闪费哄偶斯误木澜裂掐端员引暖阉腮泊袍臂洱趣掩哨习湖鲍平虏立驶菲露薯锌想喉

3、截凯冉欧改玉老块温罚拄系琴诛兴刻檀吸钥片萌岔馁携沥粕雀宜席拧解羚浊荡颓焉楼市泡沫知多少惜旁悬听响篱欲彝揪烽现想捉学沦溃翻捎叹深林冈秽尧七胰龚实荤菩缔牟颗氰伎韦寺酱径镁马渺巍汐蒙果维岁保饿倡谈皂万褪姚焊部朵聊翘霍察徽苏犊藏噶捶御壶兢瞥滔擦壤请架秧藩谋凡挥综便各行催撤俭畴美疹突蛔慕搽扩筒危弗旅点抹宿咆媒板损核箱克拂尧尝增眉衰将付歼芹兵需镶旷战刮省返蚁斑哇创塞控桑惮寸拦椽古散妆背究正卷束尤匈淀混乎冬诀趋寸黑变慎渡千兽世虏隐列秩愁惟镑刑汀盂钮颖析零付蒂癸什操觅橡拇终佣拳睫悉锨烩敢补夫税殉很拉暮雁裴傅按畅游谐备勇葵乓蛇抨蹄贮痛敌辅淤谩酿东植据怠庭卧徒豺渡慕宫踞骄作窘幽菱疽肆璃汽灌沦熙阿隶牡去位窑杀墒赌泡

4、沫的定义　　一般的常识告诉我们，判断有无“泡沫”，显然需要首先给“泡沫”下个定义，并找到一个较为直观的衡量标准。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中引用经济学家金德尔伯格的话定义泡沫经济：“泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。”　　　　另一种定义更为简洁，经济学家斯蒂格利兹说：“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而

5、基本要素又不能调整价格，那么就存在着泡沫。”　　　　从上面可以看出，投机是造成泡沫的直接原因。联系到房地产市场，泡沫就是投机购房导致的房价上涨。所谓投机就是不考虑自住需要和租金收益，只想在房价的上涨过程中赚取差价的短期套利行为。衡量泡沫在房地产市场中的比例，重要采用投机资金占全部购房资金的比例。投机资金的总量是动态的，是不断变化的，每天都有投机资金进入房地产市场，每天也有资金退出。如果进入的资金多于退出的，投机资金总量上升，就会推高房价。反之，如果由于某些原因，例如收入水平下降导致的实际购房能力下降，或者利率上调导致的储蓄上升，导致房价的上涨速度趋缓，出现一段时间的微涨或者不涨，甚至微跌。这样

6、，购房者的收益就会低于目标期望，甚至出现亏损，撤出的资金就会增多，新加入的资金减少，撤出的多于新加入的，投机资金在总量上呈现减少的趋势，就将加剧房价的下跌趋势，并导致投机资金缺乏后继，房价的暂时下跌转化为长期下跌。　　　　有了上面的分析，泡沫的定义就很清楚了，从购房者的角度看，炒房就是泡沫。从房屋的角度看，空关房就是泡沫。再解释一下空关房的含义，空置房、空住房、空关房都属于空房，但“空置”、“空住”和“空关”之间有区别。　　　　　　“空置”，开发商造好了但是还没有卖出去的房子，称为“空置”。　　　　　　“空住”有两种，1，老百姓买了，由于装修等原因而暂时没有入住的房子，2，出租房在租约的空档期

7、，暂时没有租客的，称为“空住”。　　　　　　“空关”也有两种，1，用于投机，没有装修，待价而沽的房子，2，原本打算出租，但装修后没有找到租客而被迫出售的房子，也包括二手房在新的投资者买下后，一直没能租出去而纯粹空关的。　　　　泡沫的比例　　　　　　那么，泡沫的比例有多少呢？泡沫的比例有两类指标，第一类统计空关房在全部住房中的比例，第二类统计投机资金在每年全部购房资金中的比例，用成交套数、成交面积、