中原-浙江桐乡润丰新世界广场营销策划执行报告

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1、润丰·新世界广场营销策划执行报告第一部分：市场部分一、区域市场状况分析1.房地产市场总体供求状况分析从桐乡市统计局《关于2005年全市国民经济和社会发展的统计公报》中有如下信息“房地产投资增速明显放缓。全市房地产开发投资额达15.13亿元，比上年增长9.6％，增幅比上年下降54.3个百分点。房地产施工面积186.9万平方米，其中住宅150.9万平方米，分别比上年增长12.3％和22.0%;竣工面价59.1万平方米，比上年增长28.1％，完成销售面积20.1万平方米。比上年下降46.9％，销售额5.21亿元，下降51.4％。”从上述数据中得知，“桐乡的房地产

2、市场发展明显放缓，”“2005年的房地产施工面积有186.9万平方米，其中住宅150.9万平方米，”换言之，商用物业的开发量在36万平方米，去年开发的量有望在2006年批量乃至全部上市，届时桐乡的商用物业供应将有喷涌之势。2.项目周边竞争项目分析为方便项目的平衡比较，将以表格的形式进行提交。20润丰·新世界广场营销策划执行报告项目名称尚城(宝利·罗玛)大厦项目性质商务楼基本指标地址桐乡市润丰步行街与迎凤路交界处（8183939、8185151）占地面积4000多㎡建筑面积约3万㎡建筑类型单体两幢楼，1-4层为1万㎡思维精品商场，5-17层为商务公寓商铺数量

3、80间左右商场标准层约2500多㎡公寓标准层约2500多㎡经营年限40年，公寓50年年递增率未定发展商桐乡金弘房地产开发有限公司投资商―――物管/经管公司未定管理费用未定广告位费用未定周边配套润丰商业步行街的商业配套广告诉求定位桐乡首座酒店式管理的商务公寓/数码广场（群楼）口号时尚领地财富旺角产品诉求未来市中心金钻地段：润丰步行街核心位置；步行街地标建筑，古罗马风格主题休闲广场和精致的空中花园；完善的商务居住配套品牌的物管服务（物管公司未定）经营规划各层功能分布/摊位数1F沿街独立商铺、里面商铺统一作颐高数码城2F颐高数码城3F未定4F未定5-17F酒店式

4、公寓（部分为速8统一经营，其余为自主产权）辐射范围面向桐乡经营模式物业属性发展商向小业主售卖产权，提供两年8％的返租回报租金（元/㎡/月）未定售价（元/㎡）商铺：外面：￥14000，里面：￥7500－9000；二层：￥5000－6000酒店式公寓：带装修、返租回报的￥4500；毛坯无回报的￥2800－3500销售率/租赁率商铺：3月下旬正式开盘，临街商铺基本售完，内街商铺销售缓慢公寓：带装修、投资回报的酒店式公寓销售情况良好，毛坯剩余较多综合分析1）去年房产会以全新形象出现，更推出两年8％回报的由速8经营的酒店式公寓，一时销售状况火爆；但热潮过后，跌入销售

5、低谷，近半年来公寓销售状况一般；2）引入速8酒店作为公寓的经营管理人，推进了公寓的销售进度；引入颐高作为裙楼商业的主力商家，带动裙楼的招商，对销售有直接拉动作用，在最短的时间内引进品牌主力商家进行经营管理输出，是项目推进的一个有效捷径，值得我项目在推售过程中加以借鉴。20润丰·新世界广场营销策划执行报告项目名称瑞丰商务广场项目性质商务楼基本指标地址桐乡市润丰商业步行街与为民路交界处占地面积约34000㎡建筑面积约1.5万㎡（具体数据没定）建筑类型3层商铺，4-9层单身公寓商铺数量―――经营年限商场：40年公寓：50年年递增率―――发展商桐乡市瑞丰房地产开发

6、有限公司投资商―――物管/经管公司未定管理费用未定广告位费用未定周边配套润丰商业步行街的商业配套广告诉求定位集大型商业、特色商业和部分的零散商业，成为一个集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商铺口号定做专属你的梦想空间产品诉求长三角核心位置，交通四通八达；位于繁盛商业黄金区域，配套完善；提供星级酒店服务，商务休闲一体。经营规划各层功能分布/摊位数1F业态没有特别限制，属于业主自主经营。2F3F4-9F精致小户型私人公寓辐射范围面向桐乡及周边地区的小额投资者经营模式物业属性发展商向小业主售卖产权租金（元/㎡/月）未定售价（元/㎡）商铺14000元/㎡，公寓南向3

7、600元/㎡，北向2800元/平米，装修费用400元/平米。销售率/租赁率1F已经全部售完，目前临步行街有一间30多平米的在转让，价格14000元/㎡。2F、3F整体出售，目前有大约1500平米已经正在装修做咖啡厅。还有近3000平米已经预订，但还没有交定金，可以整体对外出售，价格给3000元/平米左右。综合分析1）位于润丰商业步行街核心地段，三层群楼商场，与步行街人流、商业配套共享，使该项目首层商铺销售价格可观；2）住宅产品以单身公寓为主，虽说与尚城产品同质，但因为尚城引进了“速8”酒店进行品牌输出管理，同样标榜提供星级酒店式服务的瑞丰商务大厦顿显失色；

8、3）三层裙楼由于缺乏统一业态规划、统一招商，现在除一家咖啡厅在营业