珠海别墅市场分析

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1、珠海豪宅市场发展情况1、珠海豪宅布局图（2009－2014年）本项目未入市中信湾仁恒滨海中心已入市华发水郡电力白藤头明月山溪云翠谷华发5期联排映月湾华发天上人间间淇澳项目远大美域格力海岸龙腾湾凤凰山一号海逸山庄万科珠宾绿洋山庄钰海帝景界定标准：销售价格在市区预购均价的1.5倍及以上的非普通住宅。具备资源优势，占有地段、景观资源或再生资源的明显优势。品牌度及市场的认可度高的项目。l供销情况：预计目前在售豪宅将在2011年底基本消化完毕，新增豪宅将在2011年集中面市。上市豪宅以城中别墅产品及高端综合体商业居住物业、近郊大型度假别墅为主。各

2、类型豪宅产品对比分析产品类别代表项目特性城中别墅产品天上人间外界环境欠纯粹高端综合体商住物业仁恒滨海中心，万科珠宾，格力海岸，中信湾密度高，多种干扰近郊大型度假别墅电力白藤头休闲氛围，再生景观独占型海景高密度物业海逸山庄、淇澳项目密度高果岭别墅本项目兼有多种豪宅物业的优势市场缺少可替代项目的独栋别墅豪宅产品，项目具有独占性、近郊性特征，未来的地段价值预期高，但有待近2－3年的市场培育。除本项目以外，在2014年以前，预计独栋的真别墅产品供应基本空缺。2、珠海别墅市场发展概述在珠海第一轮西部开发热潮时期，别墅这种产品形态即出现在珠海市场上

3、，不过那时候的“别墅”主要以东北、西北等区域的投资客为主，1998年，高尔夫山庄在珠海成功推出的别墅项目，开始真正激发出珠海别墅市场的潜力。直到2009年，珠海别墅类产品在10余年间经历了数个阶段：一开始以独栋为主的产品,只针对金字塔顶少数人和外销；2007年华发世纪城一期“四季半岛”TOWNHOUSE的风光无限，珠海别墅开发上到一个新的档次；其后外来品牌开发商在珠海开发的类别墅产品开始开花结果，经济型别墅开始大行其道，别墅产品形式不断创新。各阶段珠海别墅市场发展一览阶段（主要年份）供应片区主要项目产品形态主力客户群基本特征第一阶段19

4、98-2000年唐家湾、吉大（零散开发）绿洋山庄、高尔夫山庄、聚龙溪山庄及大盘产品混杂的海怡湾畔、旭日湾独栋为主港澳的外销市场及本地的先富阶层满足塔尖人群：□前期以独栋为主，后有联排陆续入市；□别墅发展初期，客户对物管、环境都没有太多挑剔第二阶段2006-2007年西区依赖规模与自然资源发展迅速东方墅、明月湾双拼、联排、叠拼企业主“5＋2”需求盛行□其中东方墅以徽派特色，开珠海中式别墅风气之先；□“别墅”也可以是人的第二居所，5天繁忙在红尘，2天居住在山明水秀处，才是惬意的生活方式；第三阶段2007年南湾板块华发世纪城一期“四季半岛双拼

5、、联排、叠拼港澳客，本地企业主、中产金领，主城区项目升级□以华发世纪城一期“四季半岛”为标志，无论是景观营造还是产品创新，珠海本土别墅开发水平开始攀上一个新的台阶；□客户呈现多元化第四阶段2008-2009年新香洲、海岸沿线、前山叠拼、创新联排精英中产阶层回归中产向往□时代廊桥、映晖湾、明月山溪、山海一品墅等项目市场调整期，投资客减少，自住需求成主流；□客户挑剔，要求优质环境、创新产品、优质物管、社区品牌形象，又要求总价控制；□土地“限墅”加上非别墅用地报建有层数要求等原因，叠拼、创新联排等产品成为潮流数据来源：《珠海特区报》2009-

6、4-2《别墅销售回暖珠海楼市高端产品多元化质变》备注：2006年12月，国土资源部等部委联合发布实施2006年版《禁止用地项目目录》，在新版目录中，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地被明令禁止。随着已批的别墅用地消耗，在国家没有开禁的情况下，独立别墅的价格完全可能翻倍。项目启示别墅市场发展至今，已从传统的认同产品而选择区域，转变为认同区域价值进而选择产品的阶段，项目发展应是建立在整体区域价值提升大势下的别墅升级。别墅客户已从相对单一的“港澳豪客”逐步多元变化满足多元性的同时逐渐差异化，并逐渐形成高价值的凸显。3、2009年别墅市场分析3

7、.1、供应特征分析l别墅、类别墅项目整体货量约507套l珠海市2009年别墅产品供应量较少，仅507套，且较大部分集中在斗门的华发水郡。l以联排别墅供应为主，独栋别墅供应量稀少l独栋别墅供应仅169套，约占33%。而供应纯独栋别墅的楼盘为零。l两大板块开发最为活跃l唐家板块、斗门板块是别墅开发的活跃板块。l别墅产品户型面积普遍一致，缺少500平方米以上户型面积的独栋别墅供应l独立别墅户型面积普遍为300-500平方米，连排别墅面积普遍为200-300平方米。2009年主要别墅项目列表区域项目独立别墅TOWNHOUSE套数合计面积套面积套

8、唐家凤凰山一号300-380422704587龙腾湾300-50055250左右4297新香洲明月山溪------260-3608181南屏华发新城五期联排------240-2905454斗门华发水郡33