金寨县江店项目定位报告[终稿]

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1、金寨县江店新城项目定位报告安徽同志地产顾问有限公司策划部专业门户网站：www.tzdcjg.com地址：安徽省合肥市琥珀山庄花园村B区别墅268幢电话：0551-56237785622645传真：0551-5621509第一篇市场篇一、项目概况1.地块区位本项目所在地块为县行政中心地块【宗地：JZ-07-15】,西至规划的金叶路道路红线东侧界址，东至8号路西侧边界，北至江环北路南侧边界，南距现林业局办公楼北侧外墙6米。2.经济指标总占地面积26亩（折合约17334m2），最大容积率1.8，绿化率≥

2、30%。二、宏观分析1.行政区划梅山镇是著名的大别山区的红色旅游区。是闻名全国的将军故里金寨县的城关镇，地处大别山北麓，与河南省接壤，境内山青水秀，人杰地灵，物产富饶，交通发达，正在兴建的合武高速公路、沪汉蓉高速铁路横穿全境，省道纵横交错。梅山湖座落其间,湖光山色，四季宜人。梅山不仅是著名的绿色旅游新星，也是全国“千里跃进、将军故里”红色旅游线的经典地区。全镇总面积315.6平方公里,辖43个行政村(街道)、10个社区，519个村(居)民组。2.人口结构城市化水平较低，金寨县总人口645950人，

3、其中城关镇（梅山镇）全镇总人口111131人，其中农业人口67591人，城镇人口43540人。3.经济发展①宏观经济整体落后，但处于快速发展时期2007年全年实现生产总值40.1亿元，比去年同期增长15.1%；规模工业增加值6.3亿元，比去年同期增长36.1%；全社会固定资产投资18.7亿元，同比增长33.9%；进出口总额1997专业门户网站：www.tzdcjg.com地址：安徽省合肥市琥珀山庄花园村B区别墅268幢电话：0551-56237785622645传真：0551-5621509万美元

4、，增长30.2%；财政收入2.1亿元，增长30.6%。②财政补贴较多，招商引资规模有较大增长招商引资成效明显。共引进、续建招商项目353个，到位资金8.44亿元，占计划的113.5%；实际利用外资683万美元,占计划的115%。新引进投资超千万元项目20个,其中超亿元项目2个,分别是：鸿福发展有限公司投资1亿美元新建的鸿阳新能源产业园项目和金安钢铁有限公司投资4亿元新上的50万吨合金钢生产项目。同时争取各类扶持资金2亿多元，新上、续建了一批重点项目，带动了固定资产投资的快速增长。③内需消费总量不足

5、，但增势显著2007年全年社会消费品零售总额15.83亿元，同比增长14.6%。④人民可支配收入水平较低，但提高较快农民人均纯收入2860元、增长24.2%，城镇居民可支配收入10459元、增长16.9%。第二篇项目解析一、商业现状分析1.从整体上看①新旧城区商业发展极不均衡，传统零售业中心仍以老城区为主，新区后劲十足梅山老城区作为传统老城区，多年的商业发展沉淀，拥有唯一的县级商圈“史河路商圈”，具有很强的人流聚集能力。而江店新城目前虽然有很多已经入市和即将入市的房地产开发项目，但大部分尚未竣工，

6、整体来说新区入住率不高，导致消费总量严重不足，这也是新区目前商业发展较为萧条的根本原因。但因江店新城宏观规划合理，且具备很强的发展潜力。②经营水平处于商业发展的初级阶段，正面临升级根据我司的调研发现，目前梅山的商业经营尚处于“自发成市”的初级阶段：商业形态主要以街铺零散经营为主，目前无集中式商业在营；经营业态无序分布，缺乏合理的商业功能规划；经营档次主要以中低端为主。随着梅山城镇居民收入的进一步持续提高，金寨县域经济的走强，现有的商业业态和消费环境将无法满足金寨人的需求。专业门户网站：www.tz

7、dcjg.com地址：安徽省合肥市琥珀山庄花园村B区别墅268幢电话：0551-56237785622645传真：0551-5621509③商业地产开发总量趋于饱和，但多种商业形态却存在空白由于梅山城镇人口十分有限（少于5万人），现有的商业面积已完全已能满足人民的消费需求，随着大量新建商业的入市，未来2年内梅山城镇居民人均商业面积占有率将超过1.8m2/人，从人均商业面积上看相当于国内的省会城市。虽然商业经营面积绝对充足，但许多规模效益、品牌效益显著的业态（如电器、家居建材、服装百货），在梅山镇仍

8、主要以个体户零散经营的形式存在，这大大降低了商业经营面积的单位效益。2.从微观上看①拥有一个县级核心商圈，两个次级商业聚集地通过我司的调研发现梅山镇商业中心是以史河路为中心，其核心为地段为史河路“建设银行”至“中国银行”段，暂称其为“史河路商圈”。商圈的一级辐射范围为半径2.5公里，次级辐射范围为半径10公里，商业影响力覆盖金寨县。根据我司调查，除“史河路商圈”外，梅山镇另有两处商业经营较为集中的区域：即梅山邮局（暂称其为“梅山邮局商业区”）为核心两侧以及江店高级职业中学为核心两侧