荷花塘项目总体定位终稿20103201经典

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1、镇江红豆置业西荷花塘项目总体定位报告CONTENTCh1—镇江市场分析Ch2—基地分析Ch3—项目发展核心策略Ch4—项目总体定位及规划建议Ch5—住宅定位及设计建议Ch6—商业市场及定位镇江市场分析Chapter1·宏观市场环境·房地产行业发展现状·市场竞争分析·客户需求分析一、镇江宏观市场环境1、镇江概况地理位置：镇江是江苏省辖市。西接南京，东临上海，毗邻苏锡常，北与扬州隔江相望。行政区划：2005年全市人口约290万人，其中市区约102万人。下辖京口区、丹徒区、润州区和镇江新区。历史文化：镇江是国家历史文化名城、中国首

2、批优秀旅游城市，同时又是全国“科教兴市”先进城和全国卫生城市。城市的自然禀赋得天独厚，素有“天下第一江山”、“城市山林”之美称。2、城市交通外联交通：铁路：京沪铁路横贯东西。航空：西面的南京禄口机场和东面的常州罗墅湾机场距镇江分别为90公里和60公里.公路：沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路和规划建设的沪宁高速铁路均穿越境内。水运：长江轮下可到上海，上可到九江、武汉、重庆等市。城市道路交通：“三横九纵、十字双环”的道路骨架体系。城市轨道交通规划规划建设“有环放射”的轨道交通网络。3、城市经济（1）人均GDP及增涨情况

3、镇江市2005年人均GDP达到了33870元，增长率为15％，近几年人均GDP增长率均达到了两位数。城市发展潜力大，居民生活水平逐步提高。（2）产业结构及支柱产业2005年镇江三大产业结构比为4.4：58.9：36.7，与前年相比，一产比重略有降低，第二产业仍占主要比重，第三产业继续保持增长；镇江作为以工业为支柱产业的城市，大力发展旅游业，随着产业结构的优化，第三产业将有很大的发展潜力，而第三产业的快速发展也将势必为房地产业的发展提供较大的发展空间。（3）居民生活水平城镇居民人均可支配收入和人均消费支出快速增涨，居民生活水平

4、不断提升，2005年人均可支配收入达11613元。（4）居民居住支出2002年，镇江市居住支出在总的消费支出中所占比例最高，2003年回落之后至今保持了两位数的增长势头，镇江居民用在居住支出逐年增涨。4、城市规划城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展。重点沿江发展，扩充东西两翼，适度沿路向南发展，拉开主城框架，形成“一城两翼”，即主城区，东翼和西翼。主城区：按85万人、80平方公里建设用地总容量规划。构筑北依长江，南山居中，“山、水、城”的城市空间框架。由老城分区（主城核心区）、丁卯分区、南徐

5、分区、谷阳分区和南山风景区组成。老城分区：以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。由老城区和北部综合旅游区两部分组成。重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌。按30万人、25平方公里建设用地规划。二、镇江房地产市场1、房地产行业发展（1）房地产投资镇江房地产投资快速增涨，至2005年其增涨幅度开始有所放缓。（2）房价收入比名称城市04年人均可支配收入（元）三口之家年收入(元)年节余(元)每平米房价（元）简约两居室平均总价（70平米）（元）买套简约两居室需要年限1上海166835004928528862760389021.17

6、2杭州145654369524906721050470020.263南京116023480619839496034720017.504宁波158824764627158590041300015.215南通109373281118702396327741014.836绍兴156764702826806489534265012.787扬州98512955316845306421448012.738苏州144514335324711446031220012.639无锡135884076423235409228644012.3710

7、常州128683860422004364025480011.5811湖州136644099223365377726439011.3212镇江108583257418567296020720011.1613泰州96952908516578262018340011.0614舟山13747412412350732082245609.5515嘉兴14392431762461031132179108.8515城市平均13231442013.49镇江房价收入比1：7相对较低，市场健康稳定发展。2、一级市场（1）近年土地供应2005年土地

8、供应明显缩量，土地价格较04年小幅增涨；2003年镇江市土地出让单价达到了最高值72.4万元/平米。2004年土地供应量达到了最高值3043亩。预计2006年土地供应量将会小幅度增长，土地单价保持平稳态势。（2）2005年镇江市土地供应从2005年的土地放量来看，土地出让主要集中在丁卯、金