【word】保利-中原-济南保利兴业花园项目营销策划报告(终稿打印版)-页

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1、中原-保利济南营销策划报告(终稿打印版)2008目录第1章市场研究分析41.1项目背景分析41.1.1项目片区空间尺度41.1.2项目的交通优势51.1.3周边产业片区的引导作用61.2住宅市场分析71.2.1住宅市场总体供应71.2.2区域划分依据及界线91.2.3住宅区域成熟度分析101.2.4在售项目供应量111.2.5住宅产品特征131.2.6住宅价格走势161.2.7整体市场总结171.3区域住宅市场分析191.3.1项目周边板块191.3.2高新区板块241.3.3区域住宅市场研究结论361.4竞争楼盘分析411.4.1总体概况4

2、11.4.2竞争楼盘个案分析451.4.3竞争对手分析801.4.4研究结论83第2章项目分析及定位892.1项目SWOT分析892.1.1SWOT矩阵892.1.2SWOT分析结论962.2市场定位962.2.1定位诠释：962.2.2目标客群定位972.2.3项目价格定位1032.2.4项目形象定位107第3章营销推广策略1163.1推广阶段划分1163.1.1营销推广目标1173.1.2营销推广战略1183.1.3营销策略组合1193.1.4营销推广阶段划分1193.2阶段性推广策略1203.2.1预热期（08/1/—08/3，约2个月

3、）1203.2.2认筹期（2008/3/—2008/4，约1.5~2个月）1213.2.3开盘期（2008/5中旬到下旬，约0.5个月）1223.2.4强销期（2008/5——2008/8，约3个月）1233.2.5保温期（2008/8—2008/12，4个月）1243.2.6持续期（2008/12—2009/3，3个月）1253.2.7尾盘期（2009/3-2009/5）1263.3媒体策略1263.3.1媒体选择策略1263.3.2大众媒体1263.3.3分众媒体1293.3.4阶段性媒体组合策略1293.3.5推广费用1303.4开盘前

4、团购策略1333.4.1团购目的1333.4.2团购对象1333.4.3组织方式1343.4.4团购策略1343.4.5操作流程1343.4.6优惠政策136第4章产品建议1364.1规划设计建议1364.1.1整体规划布局思路1374.1.2设计要点建议1374.1.3外部空间细节设计建议1384.2建筑风格建议1444.2.1建筑风格对住宅的重大意义1454.2.2外立面色彩及材质建议1464.2.3建筑外立面细部建议1464.3户型设计建议1474.3.1设计原则1474.3.2户型定位1484.3.3户型设计特色建议1494.4建筑景

5、观建议1594.4.1本案园林景观的设计原则建议1604.4.2本案园林景观的设计手法建议1624.4.3高层院落·半遮挡式庭院1674.5配套设施建议1694.5.1会所建议1694.5.2商业建议1714.6物业管理建议1724.6.1物业管理服务内容建议1734.7智能化系统1754.8新材料的运用1764.8.1管道布排技术1764.8.2楼板的隔声技术1764.8.3夜光导示装置1764.8.4太阳能技术的运用1764.8.5温屏节能玻璃177第1章市场研究分析1.1项目背景分析1.1.1项目片区空间尺度受地理因素等客观因素的影响，

6、在2005-2020年济南市城市总体规划方案中主城区城市功能外溢，构建东西两城，城市功能发展轴为东西方向；本项目位于这条主轴线的东部，主城区的一部分。中心城区—项目片区沿线城市功能节点：中心城区燕山新区贤文片区本项目上述城市功能节点通过交通路网等相连接，一脉相承，按照各片区的现状和城市规划中的定位，燕山新区、贤文片区承担着主城区城市功能的外溢，项目所受到的辐射和影响强烈。1.1.1项目的交通优势项目南南为经十东路，距离中心城区约为11公里，东侧紧邻东绕城高速，交通极为便利。新一轮城市规划中的火车东站、快速公交系统、轻轨路线等交通网络对项目有较

7、强的引导作用；规划中的周边各个产业片区距离项目的直线距离都不是很远，通过几条交通干道基本上都能连接起来，便捷的交通可以吸引周边片区大量的消费者。1.1.1周边产业片区的引导作用高新技术开发区：定位：产业为主现有十几个产业园区，近万家高新技术企业，从业人口达十万人；目前此区域的居住氛围基本上已经形成，房地产市场亦较为火爆，但各种生活配套不是很完善。空港组团城市组团：定位：城市副中心之一以济南临港经济开发区和济南国际机场为中心，东至济南市区边界，西至黄河，西北以黄河为界，南至济青高速公路、胶济铁路，北至市区北部边界，全部位于历城区行政界线内；确定

8、了“两区、两带、一心、多组团”的整体空间结构。规划用地面积20-30平方公里，人口15万。孙村、郭店、彩石等片区：定位：产业片区支柱产业为电子信息、汽车制造、化学加