浅析当前我国房产税改革试点方案的成效及发展

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1、浅析当前我国房产税改革试点方案的成效及发展　　摘要：近年来，我国将房产税视为财税体制改革的重点内容和房地产调控的重要手段，力图通过发挥其扩大地方收入来源、调节社会贫富差距、提高住房持有成本等作用，以此来改善地方政府财政结构，引导个人住房合理消费，遏制房价过快上涨。本文通过对目前沪渝两市房产税试点方案和成效的深入分析，以及比较国外部分地区房产税制度及政策效应的基础上，结合我国国情就如何进一步改进我国房产税制度提出政策建议。　　关键词：房产税；改革试点；比较　　中图分类号：F812.42文献标识码：A文章编号：1003-9031（2013）09-0028-04DOI：10.396

2、9/j.issn.1003-9031.2013.09.06　　在国外，“房产”常被称为“物业”，房产税也常被视为或定为物业税，是设在保有环节的财产税、不动产税和房地产税。其不仅是地方政府获取土地增值收益、实现收入来源稳定的重要手段之一，也是调节社会贫富差距、引导资源合理配置的重要措施[1]。我国现阶段的房产税是指以房屋为征税对象，依照房屋的计税余值或租金收入，向房产所有人或经营人征收的一种财产税。同时，由于基本制度、社会认同、外部环境以及发展历程等的不同，我国房产税与国外“物业税”相比，不仅在内涵及具体规定上有所异同，政策目标及实施效果也存在明显差异。　　一、我国房产税的现行

3、制度框架及沪渝两市试点方案的比较和分析　　我国房产税在建国初期便已诞生，与当时地产税合称为城市房地产税。在1973年简化税制改革时，向工商企业征收的城市房地产税并入工商税，房地产税计征对象仅是房地产管理部门和个人的房屋以及外资企业、中外合资、中外合作企业。1984年第二次利改税改革中，房产税又从城市房地产税中剥离出来，并依据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》进行征收。2008年末，原1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》宣布废止，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，均依照《房地产税暂行条例》缴纳房产税，在制度层面上全面统一和规范我国房产税。　　随着我国住

4、房体制改革的推进和国民财富收入结构的变化，城镇居民实际拥有住房状况发生了巨大改变，数量和质量的显著提升使得相当一部分人的住房需求从原先满足基本需要向改善型、投资型过渡。2011年初，上海、重庆两地从调整居民财富分配、健全地方税收体系、引导住房合理消费等角度出发，实施了对个人住房征收房产税的试点。　　（一）沪渝两市方案的总体比较　　从总体上看，上海和重庆两市房产税试点方案都体现了“以新购住房为主、执行差别化税率、免税标准较为宽松以及控制外来投资需求”的四大基本内容，发展方向和核心思想基本相同。但因经济发展水平、房地产市场状况以及区域社会经济特点等方面的差异，两市的调控对象和具体

5、措施有所侧重，特别在征税对象、税率水平以减免标准等呈现出明显的差异（见表1）。　　由表1可知，上海试点方案较为温和。该方案没有将存量房纳入征税范围，降低了政策的干扰因素和社会阻力。该方案根据房屋面积和交易价格确定应税金额，使得操作性较强；对于“买一卖一”的改善型需求者的退税优惠政策和采用以家庭人均为单位规定免征面积的方式，加大了对住房困难家庭的支持力度，减轻了改善型购房者的负担，这不仅使得房产税的征税起点大为降低，也弱化了其对房地产市场的冲击。从而凸显了其“支持普通居民基本及改善型住房消费需求、完善房地产行业税收体制”的政策倾向。但该方案只针对新购住房，并对首套房实施豁免，在

6、一定程度上加重了普通居民的置业负担，催生一步到位、“要买就买大房”的消费观念，短期内房价居高不下的状况无法得到有效改善。　　重庆试点方案则相对激进。该方案通过对存量独栋住房征税、实行更为细化的差别化累计税率，加大了对高端住房消费的抑制力度；采用以户为单位规定高档住房免征面积的方法，适度降低了改善型购房者的负担；对“限购”政策下普通住房的免税政策则使得刚性需求的购房者得到了较大支持。该方案凸显“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房市场体系的政策取向。但该方案存在调控面较窄（仅为主城九区且仅限于高档住房）、计算麻烦（需要在落实商品房成交均价后方能确定缴税档次）等情况，从而使

7、其对市场供应主体——普通住房的影响有限，进而不仅不能对房价上涨形成有效压力，同时对房地产开发企业以及普通居民的效应也不强。　　（二）沪渝两地房产税试点方案效果分析　　1.对房地产市场的调控效果未能达到预期。虽然房产税的征收可以在短期内通过引导预期来抑制过度购房需求、发挥市场调控作用。但就当前而言，“限购限贷”政策的同期实施和实际征缴对象、范围的狭窄，使得房产税影响的广度和深度都不够，市场供需结构未能发生转变，房价依然处于高位运行。根据国家统计局数据显示，2013年5月新建商品住宅价格同比指数上海、重庆分