南宁、桂林房地产市场研究报告

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1、目录一、南宁市总体概况3(一)行政区划3(二)经济社会发展概况4(三)气候与生态环境4二、南宁市房地产市场总体发展状况5(一)市场概况51．房地产投资及其在GDP中所占比例52．商品房价格走势6(二)房地产企业与市场格局7(三)市场各物业类型销售状况81.不同物业类型销售比例82．住宅市场93．写字楼市场124．商铺市场13(四)土地储备与招标采购141．土地储备142．土地招标采购15三、南宁市各主要城区房地产市场发展概况15(一)青秀区161．市场分析162．楼市特征16(二)江南区171．市场分析172.楼市特征17(三)西

2、乡塘区171．市场分析172.楼市特征18(四)兴宁区181．市场分析182.楼市特征18(五)良庆区191．市场分析192．楼市特征19(六)邕宁区20四、南宁市房地产市场发展前景20五、桂林市总体概况21(一)行政区划21(二)经济与社会发展21(三)气候与生态环境21六、桂林市房地产市场发展总体状况22(一)市场概况221．房地产投资及其在GDP中所占比重222．商品房价格走势23(二)房地产企业与市场格局24(三)市场各物业类型销售状况241．普通住宅市场252．别墅市场27(四)土地招标采购与基准地价29七、桂林市各主要

3、区域房地产市场发展状况31(一)东部区域31(二)南部区域31(三)西部区域31(四)北部区域32南宁、桂林房地产市场调查分析彭鑫田松随着中国－东盟自由贸易区的创建，南宁由于其特殊的地理位置，由一个西南地区的边陲城市被推到国际枢纽城市的前沿，与钦州、防城港、北海等周边重要城市，组成了一个“泛南宁”大都市圈。凭借着诸多优势，南宁将成为一个面向东盟的区域性国际化城市。一、南宁市总体概况●西乡塘区：总面积1118平方公里，总人口71.7万人。●兴宁区：总面积约751平方公里，总人口27.3万人。●青秀区：总面积约872平方公里，总人口5

4、2.5万人。●邕宁区：总面积约1295平方公里，总人口31.6万人。●良庆区：总面积约1369平方公里，总人口20.8万人。●江南区：总面积约1154平方公里，总人口40.2万人。(一)行政区划南宁位于广西的南部，是广西壮族自治区的首府，广西政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，它毗邻粤、港、澳，面向东南亚，背靠大西南，是大西南出海通道的重要枢纽，是华南经济圈、西南经济圈和东南亚经济圈的结合部、连接点、中转站和桥梁。全市辖青秀、兴宁、西乡塘、良庆、江南、邕宁6个城区，武鸣、宾阳、横县、上林、马山、隆安六个县。(一)经济社会发展概

5、况作为广西的省会城市，无论是GDP数值还是人均可支配收入，南宁都处于广西第一的位置。2006年，南宁市城镇居民人均可支配收入更是突破了万元大关，达到了10193元。这几年来，全市经济运行稳健，质量好、速度快，科学、文化、教育、卫生等社会各项事业不断进步，城乡居民收入继续提高，城市综合实力进一步提升，城市服务功能更趋完善。南博会的召开更是为南宁的经济发展注入了新的活力。相信随着中国—东盟自由贸易区的深入发展，南宁凭借其优越的地理位置，将会取得更大的发展。表1：2001-2006年南宁市GDP及人均可支配收入(二)气候与生态环境南宁位

6、于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6度左右。冬季最冷的1月平均12.8摄氏度，夏季最热的7、8月平均28.2摄氏度。年均降雨量达1304.2毫米，平均相对湿度为79%,主要气候特点是炎热潮湿。春秋两季气候温和，雨季集中在夏天。近年来，南宁生态环境不断改善，市民生活质量不断提高，先后荣获“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”、“中国人居环境奖”、“中国旅游知名品牌”等称号，被盛誉为“中国绿城”。二、南宁市房地产市场总体发展状

7、况南宁市房地产发展主要集中于6城区，而6县的房地产开发尚未成形，因此这里不对6县进行区域研究。六大城区楼市构成了南宁市房地产市场发展的基本格局，在近几年城市规划“东拓”的延展下，至2005年已逐步形成了“以东部板块为发展核心，向周边区域辐射发展”的市场态势。(一)市场概况在南宁市“面向东盟的区域性国际城市”规划战略的指导下，南宁经济运行态势良好，经济增长率创1997年以来最高水平。在供求方面，近年增长较快的青秀区域继续呈交易放量态势；在一级土地市场上，随着土地市场治理整顿的推进，南宁市场建设用地的审批管理愈加规范，近几年来南宁市新

8、推向市场的土地愈加“透明”，土地招、拍、挂工作进展顺利。土地交易的成交价呈逐年增加的趋势；土地获取的难度和成本加大，给房地产开发商的融资模式及产品的差异化设计等方面提出严峻考验。1．房地产投资及其在GDP中所占比例从长期来看，南宁房地产市场在区域经