南宁房地产市场户型研究

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1、南宁房地产市场户型研究广西中房惠民工程投资有限公司2010年2月一、2009-2010年南宁房地产市场简介2009年南宁房地产市场简介商品房销售情况1-12月份，商品房实际登记销售面积855.53万平方米。其中住房销售面积747.16万平方米。2009年南宁房地产市场简介二手房交易情况1-12月,存量房共成交13168套，面积128.04万平方米，成交金额44.55亿元。其中二手住房成交12137套，面积117.36万平方米，金额41.13亿元。2010年南宁房地产市场简介新建商品房销售情况1-11月份

2、，新建商品房成交面积435.39万平方米，成交套数45891套。其中住房成交面积369.6万平方米，成交套数36595套。2010年南宁房地产市场简介二手房交易情况1-11月，二手房成交面积126.98万平方米，成交套数13545套；成交金额52.18亿元。其中存量住房成交面积114.29万平方米；成交套数11854套，金额46.78亿元。2010年南宁房地产市场简介二、南宁市住宅户型发展历程二、南宁市住宅户型发展历程1998年以前，南宁市居民的住房问题基本上是依旧福利分房解决，其住房和户型条件都由单位

3、性质、所在单位的工龄及单位的级别和贡献决定，给予什么样的住房都得接受，没有任何自主选择的余地。在这种情况下，有的人可以住较大的户型、花园洋房甚至别墅，而有的人却只能住在单身宿舍，可见，住房条件和房主的实际需求之间存在着极大的差异，而且当时的住房户型设计也没有很好地考虑到人性化的需求，纯粹是以满足基本住房需求来考虑。福利分房时代的户型可视为计划经济时期产物，不能代表真实民意需求，因此1998年6月国家取消了福利分房制度，从此，我国房地产业的发展有了一个新的开始。二、南宁市住宅户型发展历程从1999年开始，

4、南宁市房地产市场化发展逐渐形成，当时的房价并不高，福利分房制度逐渐退出历史舞台，房地产业因此而进入一个新的社会经济时代。由于社会经济的快速发展，市民的收入大幅度提高，其购买力和购买欲望也随之增强。对于无论是有、无福利分房的人来讲，改善现有的居住环境已成为广大人们的目标，而商品房则成了他们所追求的对象。由于当时的房价较低，在自身经济条件许可的情况下，大户型受到广大消费者的青睐。进入2004年，南宁市房地产行业也开始进入飞速发展阶段，在房价也随之快速上涨的同时市民的购买力则渐渐被削弱了。在市民抱怨房价上涨过

5、快声声震耳的时候，05、06年，国家针对房地产行业分别出台了“国八条”和“国六条”等一系列的宏观调控政策，不断深化户型构造，并提出重点发展中小套型普通商品住房，且在“十五项措施”中更明确户型结构比例要求（即90/70政策）。三、2009-2010年南宁房地产市场户型研究1、小户型逐渐成为主流由于房地产发展速度较快及房价的一路高涨，对于普通市民而言，房子已逐渐由必需品变成了必需的“奢侈品”。在这种情况下，由于购买力的限制住宅户型设计逐渐由大户型转向“面积小而功能齐全”的方向发展。06年的90/70政策出台

6、，这一规定正符合了的市场的发展方向，同时随着房价的快速攀升，低总价的90㎡以下的小户型住宅成为购买自住者的首要目标。对于投资者而言，要在商业中心区域购买大户型，所消耗的成本相当大，因此也将目光投放于小户型市场，利用出租或转手获取收益。此外，90㎡以下的面积区间可以设计较宽松的二房，又能设计较紧凑的三房，在满足功能需求同时又可以有效节省面积，使广大购房者的购买能力与功能需求达到一个相应的平衡点，不会造成不必要的浪费。2、“N+1灵动户型”备受亲睐随着小户型住宅的不断上市，在有限的面积下“螺蛳壳里做道场”的

7、N+1户型大受欢迎。所谓N+1户型，就是通过调整户型内部结构，适当利用户型外部空间，以提高房屋的得房率。如可将60多平方米的小户型设计成小两房一厅；如将90平方米通过不同隔断做成小三房一厅；如将阳台面积扩大以达到增多一间房间的设计；如增加只计算一半建筑面积的入户门厅的设计；再如为一楼和二楼住户提供部分地下室空间的设计等。一些房型通过创新设计，甚至可以达到一房面积变两房，两房面积变四房的程度。3、精装修大势所趋精装修面市的楼盘是越来越多了，已呈现出替代毛坯房而成为主流的迹象。日前，在广东、深圳、东莞等一些

8、发达城市，精装修房子已经普及，快节奏的生活让精装修房子已经以其势不可挡之势在各地占据一席之地。那么，精装修房子在南宁是否能像在发达城市一样遍地开花？据了解，精装修在一线城市房子已经很普遍，在南宁还有点“新鲜”，南宁是一个休闲的城市，和发达城市的快节奏“慢半拍”，人们的置业观念还有所不同，但是从市场的认可来看，人们对小户型的精装修已经渐渐接受。据不完全统计，2011年1月打算开盘的项目中，就有丽原天际、金菲豪园、盛天果岭、汇东大公馆等多个楼