桂林房地产市场分析

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1、客户群分析——恒越地产研究小组桂林房地产市场分析客户群分析——恒越地产研究小组一、市场分析外地市场本地市场市场分析1、消费者居住现状2、消费者需求状况3、对于桂林市本地市场总结1、消费者主体结构2、地区自身优势3、外地置业城区选择4、2010年楼盘外销数量构成消费者居住现状根据调查，目前桂林市居民的家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达18.25％；6000元以上的高薪家庭比例最小，仅占1.8%。桂林的家庭结构以三口之家为主，大部分的居民的居住现状为自购商品房，所占比例高达38.73%；其次，为出租房，占32.3%；经济实用房的占13.7%；

2、单位福利分房的占10.27%；其他占5%。同时，高达56.76%的人群觉得买房难，房价高出所能承受范围，23%的人群认为不难，可以轻松买到自己心仪的房子，另外，还有20.24%的人群认为买房较难，因为买房人多，看中的房源很难抢到。消费者对房价看法消费者需求状况显然，目前（2009年）高达3568元/平方米的房价远远超过80%人群的承受能力，令许多消费者望而却步。消费者需求状况消费者预购建筑面积另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房，预购的建筑面积也相对越大。消费者的购房计划及购房类型消费者需求状况由此可见，消费者的观望心态占主体。消费者需求状况购房户

3、型意向消费者需求状况购房动机桂林未来房价走势由此可见，大部分消费者对桂林房价看涨，同时，对长期房价的看法与近期的看法有相当的一致性。宏观调控政策对消费者购房计划的影响据调查，53.25%的消费者的购房计划受宏观调控政策的影响，而46.75%的消费者则表示宏观调控政策不会影响到他们的购房计划。面对当前的宏观政策，有购房计划的消费者人群中，42.75%的选择延缓购买计划；看准就买，不受宏观政策影响的占47.25%；同时，有10%的人则认为以后房价更高，趁别人犹豫赶紧买。对于桂林市本地市场总结桂林居民对房屋的刚性需求将强，但是自购商品房的比例却只占39%；大部

4、分的居民可以认为房价高出所能承受的范围，所以本公司在制定价格战略的时候需要考虑当地居民的承受能力；小户型销量需求多余大户型，开发商可以考虑以小户型为主以满足大部分消费者需求；桂林市本地市场主要需求为普通商业住宅，高档楼盘在本地市场销售量不大，主要针对外地市场购房者的首次置业明显，交通环境和周边配套是消费者最关注的购房因素点击它消费者主体结构群体原因权重A:在桂林学习、工作者桂林高校众多，许多外地学子学成或南下或北上闯荡，大城市几年的打拼发现工资增速远不及房价的疯涨，桂林的相对低房价、曾经大学生活的小美好让其产生了回归心。较重B：向往桂林美景和良好环境享受

5、桂林市美景及恬静的生活逐年加重C:受桂林低房价吸引的外地购房者桂林市与海南房地产市场十分相似，但房价却是海南的1/4，而且相比广西的南宁、柳州也属于低档次房价较轻D:外地炒房团高铁的建成和2个新区的发展以及桂林城市品质的整个提升，潜力巨大较轻地区自身优势群体原因权重A:山水和“新区”的完美结合拥有山水景观优势、具备桂林特质的中高端楼盘，往往成为外地购房者的置业首选，外销比例较火较重B：教育资源丰富、文化氛围浓厚高校、初中、小学数量众多，为下一代做准备较重C:新版块发展的巨大潜力设计有花园洋房、别墅、类别墅等多种类型的产品，售价在3800—10000元间，

6、CBD大盘成外销大户较轻外地置业城区选择七星区临桂新区八里街外地置业城区选择2010年楼盘外销数量构成若企业将客户群分为本地市场和外地市场客户群时，应该综合考虑各方面的比例，同时要根据消费者的购买习惯和购买喜好进行产品的规划和设计。写得有点欠缺。实在不得就这样写上去啦~总结二、桂林市楼房需求分析（一）消费者需求调查此次调查的对象主要为目前的购房主力军——80后年轻人。问卷登记率在90%以上，共收回有效问卷335份，从而保证了能够了解更真实、更全面的信息。意向购买片区（09年十一）从图1、图2个图表的对比情况可以看出，七星区仍是广大购房者置业的首选区域，其

7、他的区域变化不大，唯一有变化的是去年垫底的临桂新区今年超越八里街，脱掉了“倒数第一”的帽子。这皆归功于临桂新区今年大张旗鼓的城建，各项配套设施在政府规划中雏形初现，购房者对于临桂新区的各项预期开始提高，从而在市民心中的位置有了显著提升。与临桂相比，八里街的发展则稍显滞后了。并且，在市区土地资源日益减少的情况下，开发商的拿地目标都开始转向临桂，2010年的新盘中临桂楼盘就占了六成，住宅的郊区化是不可避免的。09年十一跟10年五一比较2009年十一心理价位2010年五一心理价位2009年十一桂林购房者购房置业所考虑的因素2010年五一桂林购房者购房置业所考虑

8、的因素对楼盘类型需求消费者需求分析从图5、图6可以看出，桂林购房者对于购房要素的